Vendre une maison : tirer le meilleur parti de votre bien grâce au home staging

DL’allée est déjà un peu envahie par la végétation, et le couloir et le salon ressemblent à ce qu’ils étaient il y a 50 ans. En bref, la maison a l’air usée et un peu moisie. Quiconque veut vendre un tel bien immobilier devra chercher un peu plus longtemps un acheteur.

Et, bien sûr, le prix demandé par l’agent ne sera pas payé lorsqu’il sera enfin trouvé. Une telle chose est possible même sur un marché immobilier en surchauffe – peut-être pas à Munich ou Hambourg, où l’on trouve rapidement un acheteur même pour des maisons délabrées. Mais c’est possible ailleurs.

Petra Rose ne comprend rien à cela. “Personne n’essaiera de vendre sa voiture sans l’avoir lavée”, affirme ce maître charpentier de formation, actif depuis une dizaine d’années en tant que “home stager”. Les home stagers embellissent les maisons avant de les vendre. Ils donnent aux propriétés le “curb appeal”, comme on l’appelle aux États-Unis, le pays du home staging – en d’autres termes, une bonne impression dès le trottoir.

Les prix des logements continuent d’augmenter

Les prix de l’immobilier résidentiel continuent d’augmenter. En particulier dans les grandes villes de Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort-sur-le-Main, Stuttgart et Düsseldorf. Mais aussi à la campagne. L’une des raisons de l’explosion de la demande est la faiblesse des taux d’intérêt.

Source : WELT/Nicole Fuchs-Wiecha

Rose a passé quatre ans à travailler aux États-Unis. Elle a remarqué que les maisons et les appartements étaient présentés à la vente comme s’ils avaient été fabriqués de toutes pièces, avec des meubles de luxe et un éclairage parfait. L’idée derrière tout ça : Mettez la propriété en valeur.

De cette manière, le client devrait être rapidement animé par l’agent pour acheter. Et ceux qui se sentent bien dans l’appartement sont également heureux de payer plus. “Cela fonctionne mieux avec un intérieur moderne et de bon goût qu’avec quelques pièces dénudées dans lesquelles des ampoules nues pendent du plafond”, déclare Rose.

Lorsqu’elle est rentrée en Allemagne, le home staging n’existait pratiquement pas ici. Mais en 2010, la Société allemande pour le Home Staging et le Redesign (DGHR) a vu le jour. Rose est l’un des membres fondateurs de l’association professionnelle. Aujourd’hui, elle compte environ 200 membres. Le home staging est fortement représenté en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et dans les zones métropolitaines telles que Munich, Francfort, Hambourg et Berlin.

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“Nous amenons une maison ou un appartement sur la scène”, explique Rose. Pour ce faire, dit-il, il est important de retirer les vieux meubles. Il n’y a pas non plus de place pour les souvenirs personnels, les photos, les trophées de chasse ou les étagères encombrées, dit-il, car les acheteurs s’intéressent à la propriété, et non à l’histoire de la vie du vendeur.

La maison ne doit pas seulement avoir un aspect soigné, elle doit aussi montrer son potentiel à l’acheteur. En plus de faire bonne impression, il veut savoir si un lit double pourra être installé dans la chambre et les armoires basses de la cuisine sous la fenêtre. Le fait que les murs soient blanchis à la chaux et parfois aussi que les sols soient nouvellement posés fait partie du travail, dit Rose. Et puis un home stager décore avec parcimonie.

“Chaque pièce doit être pensée avec soin. Mais il n’est pas nécessaire de meubler entièrement le salon. Un joli tapis, un canapé chic avec une table d’appoint, de belles lampes, peut-être une photo de bon goût sur le mur – cela peut suffire.” L’éclairage est très important.

Les home stagers ne doivent pas tromper

L’entreprise de Rose à Weiler, près de Bad Kreuznach, comprend un entrepôt où elle conserve les meubles de plusieurs appartements – ce qui est également important, dit-elle, car les meubles restent dans la propriété jusqu’à ce qu’ils soient vendus. Même une salle de bains ancienne peut souvent être transformée en une salle de bains moderne avec des moyens simples.

Les cuisines font également partie de l’équation – mais pas pour cuisiner. “De nombreux collègues ont fait construire des modules de pliage. Avec des façades et des plans de travail unis. Elle est très proche d’une vraie cuisine et semble convaincante.” Les faux meubles sont autorisés, bien sûr, mais les home stagers ne doivent pas tromper, car les dommages subis par la maison ne doivent pas être cachés, dit Rose. “Si j’entre dans une maison dont les murs sont humides, il faut d’abord y remédier. Sinon, je n’accepterai pas le poste.”

Miviso

Miviso ne rénove pas l’appartement lui-même, mais seulement une photo.

Source : Miviso

Selon Petra Rose, le Home Stager consiste à mettre en valeur le côté chocolat d’une propriété. En principe, cela fonctionne pour chaque propriété. En règle générale, les propriétés se vendent ainsi plus rapidement – et plus cher. “En moyenne, nous pouvons obtenir 10 à 15 % de plus que le prix demandé. Et il n’est pas rare que la vente soit parfaite dès le premier rendez-vous.”

Le DGRS a voulu en savoir plus et a enregistré et évalué le travail des membres de son association de 2014 à 2018. Selon le rapport, le prix de l’offre a été dépassé dans 34,5 % des cas et respecté dans 38,6 % des cas. Dans 9,2 % des cas, le prix de l’offre a été sous-estimé, et pour le reste, le résultat est inconnu. Cependant, si les prix demandés ne sont pas atteints, ce n’est pas nécessairement dû au home staging, dit Rose. Cela dépend également de la façon dont le courtier connaît le marché.

Selon les statistiques de l’association, un peu plus de 14 % de toutes les maisons “mises en scène” se vendent dès la première visite. Cinquante-sept pour cent ont disparu dans les quatre semaines et 85 % après trois mois. Selon Mme Rose, les avantages de ce secteur sont encore mieux illustrés par le nombre de fois où des propriétés ont été proposées sans succès avant l’intervention d’un expert en home staging : 27 des propriétés concernées étaient sur le marché depuis six à douze mois, et 27 autres pour cent étaient même sur le marché depuis plus d’un an, et donc invendables.

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L'accession à la propriété est toujours considérée comme très souhaitable pour de nombreux Allemands, malgré la hausse des prix.

Les agents immobiliers sont les clients les plus fréquents de Rose. Toutefois, les vendeurs privés font également de plus en plus appel à des “home stagers”. En fonction de la quantité de travail à effectuer, il lui faut trois à cinq jours pour terminer un travail. Selon Rose, il faut prévoir un à trois pour cent du prix de vente pour le service.

Mais il est également proposé à moins de 150 euros. Ce n’est donc pas la maison ou l’appartement qui est mis en avant, mais seulement une photo. Mais c’est très convaincant. Traitée numériquement, l’intérieur se transforme en un appartement design avec un éclairage de pointe ou en un salon meublé dans le style maison de campagne anglaise. “Ou tout ce que le client veut. Nous pouvons tout offrir”, déclare Michael Danklmaier, l’un des trois fondateurs de la société Miviso, basée à Innsbruck.

Cependant, les clients préfèrent la présélection que propose son entreprise : Fresh, Galant, Alpine, Scandinavian, Black &amp White, Harmony ou Luxury sont les noms des styles qui peuvent être sélectionnés sur Internet. “Les meubles, les couleurs, les accessoires – tout est coordonné pour créer des pièces qui convainquent immédiatement les acheteurs”, dit Danklmaier.

La plupart des clients sont des agents immobiliers

Il faut environ cinq minutes à un nouveau client pour assembler les meubles qu’il souhaite, a-t-il précisé. “Il sera livré dans trois jours ouvrables.” 145 euros coûtent une photo. Avec plusieurs clichés, cela devient moins cher. Un ensemble comprenant un salon, une chambre et une salle de bains coûte environ 400 euros.

Là encore, dit-il, la plupart des clients sont des agents immobiliers. “Pour eux, c’est un avantage concurrentiel s’ils peuvent faire de la publicité pour le bien avec de belles photos”, explique M. Danklmaier. Les réactions lors de la visite des appartements sont positives, dit-il. Miviso montre avec ses photos ce qui est possible, dit Danklmaier. Toutefois, il serait préférable de préciser que les photos sont des “suggestions d’aménagement”.

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Pour les propriétaires, la préparation numérique d’un appartement occupé destiné à être loué ou vendu offre des avantages supplémentaires. En effet, selon l’association allemande des locataires, les propriétaires n’ont pas le droit de prendre des photos arbitraires dans les chambres tant que l’ancien locataire y vit.

Cela pourrait empiéter sur sa vie privée si, intentionnellement ou non, on montrait ainsi quelque chose du mode de vie du locataire, de son mobilier ou d’autres détails intimes. Par conséquent, il est préférable pour le propriétaire de moderniser virtuellement et de meubler avec chic les anciennes photos de l’appartement.

Le numérique est-il la concurrence du vrai home staging ? “Au départ, nous le pensions. Nous avions peur qu’ils nous enlèvent des marchés”, dit Rose. “Aujourd’hui, nous le voyons beaucoup plus comme un complément. Le Home Staging est quelque chose de différent. Dans une maison, vous pouvez sentir, voir, vous asseoir. Et vous n’êtes pas déçu si vous avez vu de superbes photos – et qu’il n’y a rien.”

Cet article a été publié pour la première fois le 10/12/2019.

Ce texte est tiré du WELT AM SONNTAG. Nous nous ferons un plaisir de le livrer régulièrement à votre domicile.

Source : WELT AM SONNTAG