Un projet de construction de logements a tourné au vinaigre et entraîne le rejet d’une plainte en diffamation – Immobilier et construction

&#13 ;
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Bien que la construction d’une maison puisse demander beaucoup de planification et de travail&#13 ;
pour trouver un promoteur, de la main-d’œuvre et des matériaux, il est censé être a&#1313sûr ;
un exercice joyeux qui aboutit finalement à la création d&#1313une maison ;
d’un espace de vie qui doit répondre aux rêves d’un propriétaire de maison&#13 ;
et ses désirs. Mais tous les projets de construction de maisons ne se réalisent pas comme prévu&#1313 ;
et parfois, comme dans le cas récent de l’Alberta Zerbin v.&#13 ;
Vrbanek
2020 ABQB 797, ils se retrouvent devant les tribunaux avec des allégations&#13 ;
faites par les deux parties au litige concernant le non-respect de l&#1313adhésion ;
d&#8217achever le projet. Dans Zerbinun certain nombre de questions se sont posées,&#13 ;
mais pour les besoins de ce blog, seuls deux de ces problèmes ont été résolus&#1313 ;
par le tribunal seront discutées dans cette affaire de construction de logements&#13 ;
projet qui a tourné au vinaigre. Ces questions portent sur la question de savoir quand un tribunal peut agir&#13 ;
imposer une responsabilité personnelle à un administrateur ou un dirigeant d&#1317une entreprise ;
et à l&#8217application de la défense de vérité ;
la justification et le privilège qualifié dans une action en diffamation.

Contexte de l’action

Les Zerbins étaient des propriétaires d’immeubles résidentiels. Ils le voulaient ;
construire une maison de rêve, et ont donc engagé une société de développement ;
dirigée par le défendeur individuel, M. Vrbanek. Alors que les Zerbins ;
la maison de rêve des Zerbins était en cours de construction, ils ont engagé la même société ;
pour construire une deuxième maison sur un terrain plus petit dont ils étaient propriétaires ;
La deuxième maison devait être un cadeau pour leur fille et ;
leur gendre.

Cependant, avant que les deux maisons ne soient achevées, les Zerbins&#1313 ;
ont mis fin à leurs contrats de construction avec la société parce que
ils avaient appris de la part d’un fournisseur d’armoires et de tuiles utilisées dans les
projet de construction que la société de développement avait été
gonflait ses factures, ne payait pas les sous-traitants et avait reçu un pot-de-vin ;
du fournisseur pour un montant de 35 000 dollars. L&#1317allégation relative à la
le pot-de-vin en particulier a déclenché une série d&#1317événements qui
ont finalement conduit les Zerbins à mettre fin au développement ;
des contrats, une action en dommages-intérêts contre la société de développement&#13 ;
et M. Vrbanek, et une demande reconventionnelle dans laquelle, entre autres choses, &#13 ;
la société de développement a demandé des dommages-intérêts pour diffamation contre la société de développement ;
le fournisseur d’armoires et de carrelages et les propriétaires en relation avec&#13 ;
des commentaires faits dans des courriers électroniques entre le fournisseur et la société de développement ;
les propriétaires.

En ce qui concerne l’action en dommages et intérêts, les Zerbins ont soutenu que
que le propriétaire individuel, le directeur et le responsable du développement
société soit tenu personnellement responsable.

En ce qui concerne la plainte en diffamation déposée par le développement&#13 ;
la société, le fournisseur et les propriétaires se sont défendus au motif que&#13
les propos diffamatoires allégués représentaient soit la vérité, soit&#13 ;
étaient protégés par un privilège qualifié. Les courriels, qui étaient&#13 ;
échangés sur une période de 9 jours, révélaient, entre autres, que
la société de développement avait demandé au fournisseur d&#1317ajouter 2 % au montant de la facture ;
les prix du fournisseur et lui avait demandé de lui verser un pot-de-vin de 35 000 dollars, et que
comprenait des déclarations peu flatteuses faites par le fournisseur au sujet de l&#1313aide ;
individu derrière la société de développement.

Conclusions de base de la Cour

Dans une longue décision, la Cour a estimé que les Zerbins étaient&#1313s ;
justifiés de mettre fin à leurs contrats avec le développement&#13 ;
de développement. Les preuves ont montré que ces contrats étaient arrivés à expiration à la date de clôture ;
le moment de la résiliation et que, en tout état de cause, ces contrats avaient ;
été violés en raison de la conduite malhonnête de la société de développement ;
société de développement. La société de développement a eu tort ;
surfacturé les Zerbins de plus de 1,4 million de dollars canadiens et de près de 1 million d&#13 euros ;
40 000 dollars américains et avait retenu à tort 171 000 dollars supplémentaires ;
canadiens et 39 000 dollars américains, qui auraient été versés à la société ;
les commerçants et les fournisseurs, mais n&#8217ont en fait pas été payés.

La Cour a conclu au paragraphe 133 que, sur la base des termes de l&#138217article 13 ;
la société de développement avait considéré les deux contrats comme étant des contrats
une source durable de revenus ou une “vache à lait”. Les contrats de la société de développement ont été considérés comme une source durable de revenus ou une “vache à lait” ;
la société de développement avait des problèmes financiers et les deux projets
étaient utilisés pour maintenir la société à flot.

Responsabilité personnelle à l’encontre du propriétaire, du directeur et de l’agent de&#13 ;
société de développement

Mais la société de développement avait fermé suite à cette résiliation&#13 ;
des contrats. Les Zerbins voulaient donc que les dommages-intérêts soient accordés à la société de développement ;
soit faite personnellement contre l&#13unique administrateur et dirigeant et propriétaire ;
de la société de développement, M. Vrbanek. Les Zerbins soutenaient que
la responsabilité personnelle pouvait être attribuée en vertu soit (i) de la fraude, soit (ii) de l&#8217infraction ;
fraude équitable ; (ii) levée du voile corporatif ; ou (iii)&#13 ;
confiance constructive, basée sur l&#8217agence.

Le juge Mah a estimé qu’il y avait une responsabilité personnelle fondée sur&#1317une responsabilité de l’entreprise ;
la fraude et l’équité frand et basée sur la doctrine de la levée de la&#13 ;
le voile corporatif.

En ce qui concerne la fraude et la fraude équitable, la Cour&#13 ;
a décrit que, dans le contexte civil, la fraude était soit le délit de&#1313surveillance, soit le délit d&#1313infraction ;
soit de la fraude civile ou de la tromperie. Pour établir une fraude civile, la Cour suprême a
avait statué dans l’affaire &#13 ;
Bruno Appliance and Furniture Inc. c. Hryniak, 2014 SCC&#13 ;
8
à l’adresse suivante : &#13 ;
paragraphe 21
que les quatre éléments suivants étaient nécessaires&#13 ;
être prouvés :

    &#13 ;
  1. une fausse représentation faite par les&#13 ;
    défendeur ;
  2. &#13 ;
    &#13 ;

  3. un certain niveau de connaissance de la&#1313solution ;
    la fausseté de la représentation de la part du défendeur&#13 ;
    (que ce soit par connaissance ou par imprudence) ;
  4. &#13 ;
    &#13 ;

  5. la fausse représentation a causé la&#13 ;
    le demandeur à agir ; et
  6. &#13 ;
    &#13 ;

  7. les actions du demandeur&#13 ;
    ont entraîné une perte.
  8. &#13 ;

M. Vrbanek a affirmé qu’il n’avait pas l’intention de tromper les 13 ;
Zerbins ou de leur faire subir une perte et donc l’exigence d’un&#13 ;
la fausse déclaration n’était pas remplie. Son témoignage au procès était qu&#13il n&#13avait pas l&#13intention de tromper les Zerbins ou de leur causer une perte et que, par conséquent, la condition d&#1317une fausse représentation n&#13était pas remplie ;
avait prévu de faire un rapprochement de ce qui était réellement dû aux Zerbins ;
la fin des contrats.

Mais le tribunal a noté que la pertinence de l&#8217intention n&#8217était pas encore établie ;
était incertaine en raison de &#13 ;
Precision Drilling Canada Limited Partnership c. Yangarra&#13 ;
Resources Ltd.
2017 ABCA 378
et &#13 ;
Singh c. Trump2016 ONCA 747
et cela en 13 ;
les contrats avaient été exécutés de manière malhonnête, que les
Zerbins avaient été surfacturés et que l’argent versé avait été utilisé&#1313 ;
par la société de développement et M. Vrbanek pour leur propre compte ;
pour leurs propres besoins. De plus, M. Vrbanek n’a pas été en mesure d’expliquer le fait que la société de développement et M. Vrbanek ont tous deux utilisé l’argent à leurs propres fins ;
certains documents avaient été falsifiés et qu&#8217il y avait eu de faux dépôts ;
et des dettes inversées, ce qui suggérait une tromperie.

En tant qu&#8217esprit directeur de la société de développement, M. Vrbanek&#13 ;
savait qu&#8217il y avait une surfacturation sur les factures et que
l&#8217argent payé était destiné à des usages non prévus par la société ;
Zerbins.

En conséquence, puisque “les faits invoquent[d] la fraude, la tromperie ou&#1313 ;
malhonnêteté”. M. Vrbanek a été tenu personnellement responsable de la 13ème ;
pertes.

Dans l’alternative, le juge Mah a percé le voile corporatif basé&#13 ;
sur l’application du test établi dans &#13 ;
Transamerca Life Assurance Co. of Canada c. Canada Life&#13 ;
Assurance Co.
(1996), 28 O.R. (3d) 423 (Gen.&#13 ;
Div.)
, aff’d [1997] JO n° 3754 (C.A.). Sous&#13 ;
ce test, qui avait été adopté en Alberta, un voile corporatif peut&#13 ;
être percé à l’endroit où :

    &#13 ;
  1. les exercices individuels complets&#13 ;
    le contrôle des finances, de la politique et des pratiques commerciales de l&#1313entreprise ;
    l&#1317entreprise ;
  2. &#13 ;
    &#13 ;

  3. ce contrôle doit avoir été utilisé par&#13 ;
    l’individu pour commettre une fraude ou une faute qui le priverait injustement&#13 ;
    un demandeur de ses droits ; et
  4. &#13 ;
    &#13 ;

  5. la faute doit être la cause de&#1313sur la conduite ;
    le préjudice ou la perte du tiers.
  6. &#13 ;

Le juge Mah s’est tenu à &#13 ;
paragraphe 163
que M. Vrbanek a exercé complètement&#1313 ;
le contrôle et l’autorité sur la société de développement ;
les finances, la politique et les pratiques commerciales, ce contrôle et cette autorité&#13 ;
a été exercé par M. Vrbanek d’une manière trompeuse qui a privé la société de développement
les Zerbins de leur argent, et que cette faute était exactement la même que celle de M. Vrbanek ;
la cause de la perte des Zerbins.

Action en diffamation contre le fournisseur et les propriétaires&#13 ;
rejetée

En ce qui concerne la diffamation, le juge Mah a rejeté la demande ;
la demande reconventionnelle fondée sur les défenses de vérité ou de justification et&#13 ;
le privilège qualifié.

Pour qu&#8217une action en diffamation aboutisse, le demandeur doit&#8217avoir
d&#8217abord établir ce qui suit :

    &#13 ;
  • que les mots contestés étaient&#13 ;
    diffamatoires, en ce sens qu’ils tendraient à abaisser le “13” ;
    la réputation du plaignant aux yeux d’un raisonnable ;
    raisonnable ;
  • &#13 ;
    &#13 ;

  • que les mots se référaient en fait&#13 ;
    le demandeur ; et
  • &#13 ;
    &#13 ;

  • que les mots ont été publiés,&#13 ;
    ce qui signifie qu&#8217ils ont été communiqués à au moins une autre personne&#8217 ;
    que le demandeur.
  • &#13 ;

Ces éléments nécessaires ont été reconnus par la Cour suprême de&#1317Europe ;
Canada dans l’affaire déterminante de &#13 ;
Grant c. Torstar Corp…, 2009 SCC 61
at&#13 ;
&#13 ;
paragraphe 28
.

Une fois ces éléments établis, la charge se déplace vers le&#1313surface ;
commentateur pour faire valoir les moyens de défense qui annulent la responsabilité.

Le tribunal a estimé que les mots échangés dans les courriels étaient&#1313s ;
diffamatoires car ils accusaient la société de développement et M. &#13 ;
Vrbanek de se livrer à des pratiques commerciales illégales ou sans scrupules,&#13 ;
que la société de développement était insolvable, et que M. Vrbanek&#13 ;
était trompeur et malhonnête.

Cependant, les commentaires formulés dans les courriels.&#13 étaient vrais ;
La vérité ou la justification est une défense absolue et est satisfaite&#13 ;
lorsque la substance des allégations est justifiée. Dans &#13 ;
Jiang c. Sing Tao Daily2014 ONSC 287
les&#13 ;
la cour à &#13 ;
paragraphe 46
explique que le test est substantiel&#13 ;
la vérité et qu’il n’est pas nécessaire de prouver la vérité de chacun&#13 ;
mot.

La vérité dans cette affaire était que M. Vrbanek et le développement&#13 ;
se sont effectivement livrés à des pratiques commerciales illégales et sans scrupules,&#13
qu&#8217il a essayé de “couvrir ses traces”, que la
la société de développement devait de l&#8217argent à divers commerces, que M. Vrbanek
était trompeur et que la société de développement était insolvable ;
au moment où les commentaires ont été faits.

Mais l&#8217un des commentaires n&#8217avait pas pour objet la défense de la vérité&#8217 ;
ou de la justification et donc de la défense de privilège qualifié&#13 ;
devait être prise en considération. Le fournisseur et l&#8217un des propriétaires avaient&#8217une raison de le faire ;
chacun d&#8217entre eux avait indiqué que M. Vrbanek prévoyait de quitter la ville avec le
l&#1317argent de Zerbins.

La défense de privilège qualifié s&#8217applique lorsqu&#8217un commentateur
a l&#8217obligation légale, publique ou sociale de faire le commentaire, et le
le destinataire du commentaire a un devoir ou un intérêt correspondant dans le commentaire ;
le recevant : &#13 ;
Hill c. Église de Scientologie de Toronto, 1995 CanLII&#13 ;
59
.

La défense de privilège qualifié sera toutefois rejetée&#13 ;
lorsque l’objectif dominant du commentaire est la malveillance ou, dans d’autres cas, lorsque le commentaire est de nature à nuire à la santé publique ;
en d’autres termes, fait pour nuire à la personne identifiée par le commentaire.

La défense s&#8217applique dans ce cas parce que le fournisseur avait un devoir&#8217 ;
d&#1317informer les Zerbins de ses préoccupations concernant les pots-de-vin et que le
la motivation derrière les communications était que le fournisseur se sentait
mal à l&#8217aise face à ce qui s&#8217était passé. Ainsi, même si le fournisseur
commentaire sur le fait que M. Vrbanek “quitte la ville” était faux, &#13 ;
il était néanmoins protégé par l&#13occasion des communications ;
entre le fournisseur et le propriétaire de la maison.

Conclusion

Les parties à un contrat doivent exécuter leur part du marché ;
avec honnêteté. En cas d&#8217exécution malhonnête&#13 ;
un contrat peut être résilié. En cas d&#1317exécution malhonnête&#13 ;
est faite par une société, cela peut entraîner une responsabilité personnelle de la part de la société ;
d&#1317un administrateur, d&#13un dirigeant ou d&#13un propriétaire, en particulier dans le cas d&#13une société unipersonnelle ;
société à propriétaire unique. De même, ces allégations de malhonnêteté seront prises en compte ;
n&#1317entraîneront pas nécessairement une diffamation. Même si, comme l’a fait Zerbin&#13 ;
les allégations peuvent remplir les conditions pour être considérées comme des accusations ;
de diffamation, ces allégations peuvent être protégées par l’affaire Zerbin ;
les moyens de défense qui s’appliquent à une action en diffamation.

Publié initialement par , Décembre 2020

Le contenu de cet article est destiné à fournir un aperçu général ;
guide sur le sujet. Il convient de demander l’avis d’un spécialiste&#13 ;
sur votre situation particulière.