Un investisseur immobilier qui a acheté cinq maisons pendant la période de lockdown prévoit d’en posséder 25 d’ici 2025

Le jour où Ana Meredith, consultante en investissement immobilier à Christchurch, a acheté son premier immeuble de placement, elle était nerveuse.

C’était en 2016 et l’investissement immobilier était complètement nouveau pour elle. Et si tout le marché s’effondrait et que personne ne pouvait payer de loyer ? Et si personne ne voulait louer sa propriété ?

Cinq ans et dix achats de maisons – dont cinq en 2020 – et deux ventes plus tard, Meredith peut encore ressentir des palpitations lorsqu’elle se rend à une vente aux enchères, mais il est plus probable que ce soit l’excitation. Son objectif était d’acheter cinq maisons en cinq ans, elle y est parvenue. Aujourd’hui, il y a 25 maisons en 2025.

“Alors que tout le monde était sceptique sur le marché immobilier pendant Covid, j’ai saisi l’opportunité, ou le risque si vous voulez, et je suis allée acheter une propriété contre toutes les prévisions des économistes”, dit Meredith.

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“J’ai acheté quelques propriétés pendant la fermeture, ce qui était assez difficile du point de vue de la location, mais tout s’est arrangé.

Meredith dit que c'est son dynamisme qui la distingue dans le secteur de l'immobilier. Elle se lève à 3h30 du matin pour s'adapter au mieux à sa journée de travail.

JOHN KIRK-ANDERSON/Stuff

Meredith dit que c’est son dynamisme qui la distingue dans le secteur de l’immobilier. Elle se lève à 3h30 du matin pour s’adapter au mieux à sa journée de travail.

“Beaucoup de gens ont flippé sur l’ensemble du processus. Mais j’ai pu voir toutes les propriétés – ça devait être le jour où nous sommes retournés dans les maisons ouvertes. Je me souviens qu’il n’y avait personne. Tout le monde gardait son argent à portée de main”.

La prise de risque de Meredith a “vraiment porté ses fruits”.

Avant 2020, elle avait acheté cinq maisons en cinq ans en capitalisant sur la valeur des propriétés au fur et à mesure de leur croissance. Ce processus a été pour elle une importante activité secondaire.

Le nouvel objectif de Meredith, depuis qu'elle a détruit les cinq maisons en cinq ans, est de posséder 25 immeubles de placement d'ici 2025.

JOHN KIRK-ANDERSON/Stuff

Le nouvel objectif de Meredith, depuis qu’elle a détruit les cinq maisons en cinq ans, est de posséder 25 immeubles de placement d’ici 2025.

Puis la pandémie a frappé. Le Super Rugby a été annulé et il semblait qu’elle pourrait perdre son emploi de jour dans l’industrie du rugby. La mère de deux enfants savait qu’elle devait trouver rapidement une nouvelle source de revenus.

“J’ai changé ma vie de façon assez spectaculaire. J’ai commencé à me lever à 3h40 tous les matins”.

Ce n’est pas le stress ou l’anxiété qui l’a fait sortir du lit à une heure que la plupart des Kiwis considéreraient comme impie, mais son désir de profiter au maximum de son temps en famille plus tard dans la journée.

“C’était vraiment important pour moi pendant le confinement. De plus, je savais que j’avais un travail à faire et que je devais trouver une autre forme de revenu”.

Elle a créé la page Instagram de @5housesin5years et a commencé à partager des trucs et des conseils sur l’achat de biens d’investissement.

"Je suppose que lorsque vous voulez tant que ça atteindre votre objectif, les choses se mettent en place."

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“Je suppose que quand on veut tant que ça atteindre son but, les choses se mettent en place.”

Quiconque suit le parcours de Meredith sur Instagram peut constater que la fixation d’objectifs et le développement personnel sont des domaines clés. Dynamique et déterminée, tant dans sa vie professionnelle que personnelle (elle est aussi une fervente adepte du fitness), Meredith accorde une grande importance à la discipline, au travail et aux sacrifices.

Elle est également généreuse dans sa connaissance du marché du logement.

Peu de temps après la fermeture, des amis, des connaissances et finalement des étrangers ont commencé à lui demander s’ils pouvaient la payer pour les aider à acheter des biens d’investissement. Elle a alors réalisé que son savoir-faire était une denrée précieuse sur le marché immobilier kiwi, complexe et en pleine ébullition. Elle en a fait une entreprise : Consultants en immobilier d’investissement.

“Je suis basé à Christchurch où c’est encore très abordable et où il y a une énorme demande de location.

“[I work with] Beaucoup d’habitants d’Auckland, de Wellington, de Dunedin, beaucoup de clients dans tout le pays, même des expatriés à l’étranger, veulent acheter à Christchurch. Je suis ici sur le terrain, je le fais pour eux, je leur donne mes conseils”.

Les affaires ont “tourné à la banane” très rapidement, tout comme son portefeuille immobilier en 2020.

“Je suppose que quand on veut tant que ça atteindre son but, les choses se mettent en place.”

Comment elle a réussi à le gérer, les spécifications techniques d’une croissance aussi rapide à un moment où l’achat d’une maison semble totalement hors de portée pour de nombreux primo-accédants, est une question qu’elle reçoit quotidiennement, mais elle dit qu’il n’y a pas de réponse facile.

“La vérité, c’est que je travaille très dur, j’ai toujours été un travailleur acharné. J’ai un travail de jour. J’économise mon argent. Alors je suis aussi un peu un preneur de risques. J’imagine que la confiance vient aussi du fait que l’on en sait beaucoup plus sur le marché.

“J’ai vraiment l’impression d’avoir trouvé mon but. Je me sens vraiment satisfait lorsque j’aide ces personnes à se lancer dans l’immobilier d’investissement.

Meredith nie que les grands investisseurs immobiliers et les propriétaires ont contribué aux problèmes que rencontrent de nombreux primo-accédants pour entrer sur le marché, ou qu’elle est en concurrence avec des primo-accédants aux enchères qui ont souvent des ressources limitées.

“J’achète des propriétés vraiment délabrées, et je les refais. Ce n’est pas nécessairement le marché des acheteurs de première maison. Beaucoup d’entre eux n’ont pas de liquidités supplémentaires pour rénover”.

D’après son expérience, les nouveaux arrivants veulent une maison prête à accueillir, et elle se retrouve rarement face à ces personnes lors d’une vente aux enchères.

“Je ne veux pas l’être non plus, parce qu’ils achètent émotionnellement et paient souvent beaucoup plus pour une propriété que ce qu’elle vaut, alors que mes calculs doivent fonctionner pour qu’ils soient des investissements à cash-flow positif”.

“Il y a tout autant de pénurie de locations. Nous avons non seulement besoin de plus de logements pour les primo-accédants, mais aussi de plus de logements pour les propriétaires afin de pouvoir proposer davantage de locations pour répondre à l’énorme demande que nous avons. La dernière propriété que j’ai mise sur Trade Me a reçu des centaines de demandes.

La réalité est un “manque global de bâtiments réels de mérite”.

“Tout le monde essaie de rejeter la faute sur l’autre, mais ce n’est pas un jeu de reproches, c’est un problème d’offre et de demande.”

Bien que tous les membres de la famille Meredith ne soient pas d’accord avec ses projets de domination du monde de l’investissement immobilier – “Mon mari n’est pas du tout d’accord avec moi et pense que le gouvernement, ou quelque chose du genre, devrait aider les premiers acheteurs à trouver un chemin plus facile pour accéder à la propriété” – elle dit que cela permet un bon débat.

“Je suis vraiment dans l’industrie pour aider les gens, pour aider réellement les familles à avoir la possibilité de vivre dans une maison sûre, sécuritaire, chaleureuse et belle”.

LES MEILLEURS CONSEILS D’ANA MEREDITH EN MATIÈRE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER :

UN DÉCHET, PAS UNE POUBELLE

“J’aime une maison qui a juste besoin d’un lifting. Une nouvelle moquette, une nouvelle peinture, de nouveaux stores, de nouvelles couleurs, une touche de jardin, tout simplement pour qu’elle soit belle. Rendre la maison chaude et confortable, avec de bons appareils.”

LE LIEU EST ROI

“Je suis très pointilleux avec le voisinage. Il doit être sûr et proche de toutes les commodités”.

QUESTIONS D’ARGENT

“Sachez combien vous pouvez dépenser. La chose la plus importante en ce moment est de se faire financer. Les banques sont débordées : cela peut prendre très longtemps pour mettre de l’ordre dans votre financement”.

LIVRES

“Il faut étudier le marché. Vous devez savoir ce que vous faites. Vous devez comprendre l’aspect juridique de tout cela et vous tenir au courant de ces informations. Assurez-vous que vous faites un très bon travail en tant que propriétaire”.

FAITES TOURNER VOTRE MOTEUR

“Il faut avoir de l’entrain. Ce n’est pas facile. Beaucoup de gens pensent que c’est la route la plus facile, l’investissement le plus facile. Quelqu’un m’a déjà traité de paresseux, mais il faut quand même garder le contrôle, et il y a toujours cet énorme, énorme risque qui pèse sur vos épaules”.