L’immobilier a été une catastrophe en 2020. Six experts du secteur prédisent ce qui va se passer (et quand) – Forbes

Il y a presque un an, jour pour jour, le 11 marsth pour être exact – Rudy Gobert du Utah Jazz a été contrôlé positif au COVID-19 avant le coup d’envoi d’un match sans importance contre le Oklahoma Thunder. En l’espace de 48 heures, la NBA a été fermée, tout comme les Masters, les Jeux olympiques, la LNH, le tournoi de Roland-Garros et, finalement, presque toutes les villes américaines au cours des deux semaines suivantes.

Douze mois plus tard, si une chose est certaine alors que le monde entre dans l’année 2021, c’est qu’il n’y aura pas de retour à la “normale”.

Malgré le lancement de plusieurs vaccins COVID-19 et l’inauguration de la nouvelle administration du président Biden, de nombreuses choses dans la vie ne ressemblent toujours pas à ce qu’elles étaient il y a douze mois – en particulier dans le secteur de l’immobilier.

Depuis l’explosion de la pandémie en mars dernier, les fermetures d’entreprises ont atteint leur niveau le plus élevé depuis une génération, à mesure que tout ce qui se fait en personne ferme (et que l’action d’Amazon monte en flèche), en particulier les restaurants, les bars, les hôtels et les lieux de vie nocturne. Pour les centres urbains animés comme New York, Washington, Seattle et Los Angeles, les retombées du point de vue de l’immobilier ont été dévastatrices.

L’espace de bureaux commerciaux s’en sort encore plus mal. Les vacances dans les épicentres commerciaux américains comme Manhattan et San Francisco sont toujours en hausse, alors que des millions de travailleurs découvrent le plaisir de pointer à distance et que les entreprises continuent de se délocaliser vers des États plus favorables sur le plan fiscal et réglementaire, comme l’Australie. le Texas, le Nevada, la Caroline du Nord et la Floride. qui cherchent à réduire le coût de leurs activités et à offrir une qualité de vie plus saine et plus sûre à leurs employés pendant une pandémie.

Ensuite, il y a le secteur du spectacle vivant – y compris les concerts, les festivals, le théâtre, l’orchestre, les clubs de jazz et de comédie, et ainsi de suite – qui, à la différence du sport, est toujours un secteur à part entière. largement fermé. et le restera probablement jusqu’en 2021 (Taylor Swift vient d’annuler sa tournée).

L’essentiel est que la situation reste brutale – quoi que vous lisiez, où que vous viviez, ou quelle que soit votre opinion sur les origines ou la politique du COVID-19. Et l’incertitude permanente sur ce à quoi ressemblera le paysage immobilier de l’autre côté de la pandémie – et plus important encore, sur la façon dont les consommateurs vont redéfinir leurs priorités en matière d’espace physique une fois les masques tombés – laisse encore la plupart des promoteurs immobiliers, des investisseurs et des entreprises sur la touche et sur le fil.

Alors pourquoi personne ne parle de ce que tout cela signifie à long terme ?

La réponse est qu’à ce stade de la pandémie, même aux plus hauts niveaux de l’immobilier mondial, personne ne sait vraiment avec certitude ce qui va suivre. Certaines personnes que j’ai contactées pour cette histoire n’étaient même pas intéressées par un commentaire, principalement parce qu’elles ne voulaient pas avoir tort. D’autres essayaient juste d’endiguer leur propre bain de sang et ne voulaient pas dire publiquement à quel point la réalité actuelle est encore mauvaise. Quelques-uns, qui semblaient savoir quelque chose que je ne connaissais pas, n’avaient tout simplement pas envie de donner leur avis.

Tout le monde, cependant, s’accorde sur quelques vérités simples : COVID-19 a accéléré les tendances sous-jacentes qui modifiaient déjà la relation de l’Amérique avec l’environnement bâti et qui obligeaient à s’interroger sur la manière dont les gens veulent vivre et travailler dans une société qui est désormais pleinement capable, d’un point de vue technologique, de supporter une vie sans contrainte sans sacrifier la productivité ou la communauté.

L’autre certitude est que, comme toutes les crises, il y aura des gagnants et des perdants sur le dos du COVID dans toutes les industries, mais particulièrement dans l’immobilier.

J’ai donc décidé de demander à six des plus grands experts du pays en matière de développement, de technologie, de courtage, de capital-risque et d’économie leurs prévisions pour l’immobilier en 2021 sous la nouvelle administration Biden, comment le secteur continuera d’être façonné par la pandémie au cours des prochaines années, et qui pourraient être ces gagnants et ces perdants.

Le grand gagnant : Le logement unifamilial

Déclenché par une panique nationale pour la distance sociale, les bureaux à domicile, et plus de placards pour stocker le Lysol et le papier toilette, aucun secteur de l’industrie immobilière n’a plus profité de la pandémie que le logement unifamilial,

“Parmi les principaux types de biens immobiliers, le logement unifamilial restera le grand gagnant de l’immobilier en 2021, comme il l’a été en 2020”, déclare Susan Wachter, professeur Albert Sussman d’immobilier à Wharton, à l’Université de Pennsylvanie, et l’une des principales économistes américaines de l’immobilier. “Le passage à la maison pour travailler, jouer, faire de l’exercice et plus encore s’auto-renforcera, car la rénovation et la reconstruction conduisent à une re-conception des maisons comme un centre plus grand et plus permanent de nos vies qu’elles ne l’étaient déjà.”

Selon des indices tels que Realtor.com, Zillow.com et Redfin.com, seule une demi-douzaine de marchés immobiliers américains connaissent une augmentation de l’offre et une baisse des prix. Des centaines d’autres sont en hausse de 30 à 50 % d’une année sur l’autre, battant des records de prix dans tout le pays.

Plus que la pandémie de COVID-19, c’est une convergence plus complexe de facteurs, alimentée avant tout par une crise de l’offre de logements, qui est à l’origine de cette situation. Pour la première fois depuis la Seconde Guerre mondiale, lorsque des millions de militaires américains sont rentrés chez eux, l’Amérique connaît une pénurie de maisons unifamiliales par rapport à la demande à l’échelle nationale dans les 50 États et dans pratiquement toutes les gammes de prix. Cette pénurie est particulièrement aiguë lorsqu’il s’agit de logements abordables, car les McMansions ont dominé la construction de nouvelles maisons depuis le début des années 2000. En conséquence, le volume de l’offre supplémentaire n’a pas suivi la croissance de la population et des revenus ou les chiffres de la formation des ménages (c’est-à-dire les familles plus petites, les Millennials sans enfants, les Baby Boomers qui réduisent leurs effectifs).

“Le défi de l’insuffisance de l’offre continuera à définir les marchés du logement américains en 2021 et au-delà”, déclare le président de la Commission européenne. Économiste principal pour Realtor.comGeorge Ratiu. “Nous avons commencé l’année 2020 avec une pénurie d’environ 3,8 millions de logements. La quarantaine induite par la pandémie a exercé une pression supplémentaire sur les nouvelles constructions, tandis que le nouveau volume des constructeurs est resté en deçà de l’appétit des acheteurs. En outre, les ouragans, les inondations et les incendies de forêt de l’année dernière ont fait que l’inventaire a pris encore plus de retard sur la proverbiale balle de huit. En plus de la reconstruction de dizaines de milliers de propriétés détruites, les marchés resteront limités par les stocks dans un avenir prévisible.”

Traduction : grâce à la pandémie, à une année difficile avec Mère Nature, aux réalités de la démographie et à la physique de la construction de logements qui ne peut pas faire pousser des maisons du jour au lendemain, les prix de l’immobilier unifamilial à travers le pays ne peuvent qu’augmenter. Et cette réalité n’est pas prête de changer.

Pour les 65,8 % (soit environ 217 millions) d’Américains qui avaient déjà profité des taux hypothécaires historiquement bas depuis la fin de la Grande Récession pour acheter ou refinancer, il s’agit de l’une des meilleures nouvelles de l’année. La maison de la plupart des Américains est leur principal actif et, pour l’instant, ce pécule est relativement à l’abri de futurs soubresauts inattendus de l’économie ou d’événements déstabilisants à l’étranger – ou d’une autre pandémie.

“Une baisse des prix de l’immobilier résidentiel dans la plupart des régions du pays serait un choc en ce moment, surtout si l’on tient compte du fait que nous bénéficions des taux d’intérêt hypothécaires les plus bas de l’histoire des États-Unis”, déclare Craig Studnicky, président et PDG de RelatedISG, une agence de courtage de luxe de premier plan dans le sud de la Floride qui produit des données et des rapports de marché détaillés sur les logements unifamiliaux. “Les coûts d’emprunt actuels, combinés à une inflation modeste, plus la pandémie, ont créé l’un des environnements d’achat immobilier les plus fertiles depuis des décennies et je mangerais mes mots si nous ne voyions pas les prix se maintenir bien au-delà de 2021.”

Pour les millions de nouveaux acheteurs du millénaire qui n’ont pas saisi la vague immobilière actuelle avant qu’elle ne culmine, la bonne nouvelle selon Wachter est que l’exubérance irrationnelle de 2020 ne peut pas durer éternellement.

“Les hausses de prix extraordinaires de 2020 finiront par mettre un frein aux ventes et à l’appréciation des logements à un moment donné en 2021 ou 2022″, explique M. Wachter. L’année 2020 a été une année exceptionnelle au cours de laquelle le logement a été le seul secteur de reprise en V. Mais cela ne peut pas durer. Mais cela ne peut pas durer. Tôt ou tard, tout boom se heurte à un mur.”

Back to the ‘Burbs

Plus largement, sur le marché du logement individuel, l’autre choc du COVID que personne n’a vu venir a été l’arrêt brutal de décennies de ré-urbanisation, des millions d’Américains ayant fui leurs condos, maisons de ville et appartements des quartiers denses du centre-ville pour se tourner vers des quartiers plus verdoyants, plus éloignés, avec moins de contacts humains.

Le résultat, en moins de 12 mois, a été une flambée des prix de 45 degrés dans les anneaux de 30 à 100 miles autour de presque toutes les grandes métropoles américaines, tandis que la valeur des propriétés et les loyers du centre-ville se sont dépréciés proportionnellement dans de nombreux cas.

“En dehors du travail, la pandémie a provoqué la plus grande délocalisation de toute l’histoire des États-Unis et cela a ses propres implications immobilières que nous ne connaîtrons pas avant un certain temps, au fur et à mesure que les effets se feront sentir “, déclare Ryan Freedman, promoteur immobilier commercial et cofondateur de la société de capital-risque Alpaca qui investit massivement dans la “prop tech” (technologie de l’immobilier). “Mais les premières données montrent qu’un transfert vers les banlieues de la densité alors que les villes luttent pour maintenir leur assiette fiscale et une certaine qualité de vie va probablement s’auto-renforcer. En fin de compte, lorsque les avantages de la vie urbaine diminuent suffisamment, que les restaurants et les bars ferment et que la criminalité augmente, les sacrifices que les gens font pour vivre dans des endroits plus petits et plus chers ne valent soudainement plus la peine. À mon avis, cette question de la qualité de vie continuera d’alimenter la “grande relocalisation” qui est en cours.”

L’accessibilité financière est l’autre facteur qui attire les gens vers les banlieues, ajoute M. Ratiu de Realtor.com, car le désir d’obtenir plus pour moins pendant la pandémie s’est heurté de plein fouet au pic immobilier sur des marchés comme New York, San Francisco, Chicago et Los Angeles, où les prix ont atteint depuis longtemps “le point de la stupidité”, comme me l’a dit un courtier.

“Outre le désir physique de distance sociale et de plus d’espace intérieur pendant la pandémie, l’autre facteur important qui alimente la ré-suburbanisation est le passage à l’accessibilité financière”, explique Ratiu. “La dernière décennie a vu la renaissance des centres-villes, car de nombreux jeunes ont afflué vers les villes pour commencer leur carrière, tout en profitant des avantages de la vie urbaine. Cependant, les prix de l’immobilier dans les villes ont dépassé la croissance des salaires pour la plupart des Millennials. Lorsque cette jeune population a atteint la trentaine plus récemment et a commencé à fonder des familles, le besoin de logements plus grands et l’importance accordée aux écoles ont détourné son attention du centre-ville. La pandémie de cette année a accéléré cette tendance sous-jacente, car beaucoup de ces personnes ont réévalué le prix qu’elles étaient prêtes à payer pour vivre en centre-ville. Et comme de plus en plus de jeunes milléniaux atteindront l’âge d’acheter une maison au cours des 4 ou 5 prochaines années, je serais surpris que le rebond de l’immobilier de banlieue ne se poursuive pas bien au-delà de 2021.”

Cependant, plus que le fait que cela se produise, c’est l’aspect que prendra la nouvelle re-suburbanisation de l’Amérique lorsqu’elle commencera à prendre forme qui pourrait avoir un effet transformateur. Cette fois-ci, par rapport aux années 1950 et 1980, la classe des acheteurs a un tout nouvel ensemble de priorités par rapport à la bande à Brady, et les constructeurs et les promoteurs qui ont été attentifs sont déjà bien placés pour en récolter les fruits.

“Les banlieues d’aujourd’hui seront bien différentes de celles d’il y a 20 ou 50 ans, et à une échelle bien plus grande”, prédit M. Ratiu. Inspirée par l’ère de la rénovation urbaine, la dernière décennie a vu l’émergence du “centre-ville suburbain” : des développements immobiliers à plus forte densité et à usage mixte, qui ont associé des logements résidentiels à des bureaux, des centres commerciaux ancrés dans des épiceries et des commerces expérientiels, tels que des restaurants, des bars, de petits lieux d’événements et des terrains de jeux. Pour une génération qui a apprécié la vie en ville et qui veut des commodités similaires, mais dans un format adapté aux familles et à un prix plus abordable, avec plus d’espace pour s’isoler si cela s’avère nécessaire à nouveau, la demande pour cette nouvelle vie de banlieue hybride va inévitablement augmenter.”

Ceux qui sont déjà ancrés dans les banlieues et qui ne les ont jamais quittées sont probablement en train de se dire “je vous l’avais dit”. Pourtant, la question la plus importante est de savoir ce qu’il adviendra de tous les condos, appartements et maisons en rangée laissés au centre-ville, plutôt que de se demander à quoi ressemblera la prochaine génération de banlieues américaines. Que vont-ils devenir ?

Sur ce point, tous les experts avec lesquels j’ai parlé s’accordent à dire que la réponse est simple : pas grand-chose.

“Des villes comme New York, San Francisco et Chicago seront toujours désirables”, déclare M. Freedman d’Alpaca. “Certains restaurants pourraient fermer, mais d’autres survivront et ouvriront. De nouveaux concepts verront le jour. Certaines personnes voudront retourner au bureau et les propriétaires trouveront des utilisations innovantes pour les espaces restants. Une fois qu’il y aura un vaccin, le commerce de détail reviendra sous quelque forme que ce soit. Manhattan a survécu aux attentats du 11 septembre et est revenue plus forte que jamais. Elle peut gérer le COVID”.

La grande migration de l’Amérique

À l’échelle nationale, cependant, les ondes de choc immobilières de COVID pourraient s’avérer structurellement plus profondes et plus longues que la vague de re-suburbanisation qu’elles ont déclenchée – ce qui pourrait transformer l’endroit et la manière dont les promoteurs construisent pour les décennies à venir.

Grâce à la pandémie, les Américains se déplacent plus vite et plus loin que jamais depuis la Seconde Guerre mondiale, ce qui soulève des questions complexes sur l’avenir auxquelles personne n’a encore de réponse. Par exemple, que se passera-t-il si les personnes qui ont quitté Palo Alto pour Salt Lake City, Austin et Boise pendant les lockdowns restent pour de bon ? Et si les entreprises finissaient par laisser les travailleurs choisir de travailler à distance pour toujours ? Si le tsunami humain de la Nouvelle-Angleterre à la Floride ne ralentit pas, que se passera-t-il alors ?

La réponse à ces questions réorganisera fondamentalement la nouvelle “normale” immobilière américaine et déterminera rapidement quelles villes et régions prospéreront sur le plan économique et créatif dans les années à venir et lesquelles seront perdantes.

Quelle que soit la personne avec laquelle je discute de la “grande migration” en cours, les mêmes mots reviennent sans cesse : plus chaud, plus sûr, plus petit, plus stable, moins d’impôts, moins de réglementation et moins de fermetures.

Ce ne sont pas des choses nouvelles que les Américains souhaitent, surtout en vieillissant. Ce qui a changé, douze mois après le début de la pandémie, c’est que le même désir de chaleur, de sécurité et de stabilité pousse maintenant une jeune génération qui peut travailler à distance à quitter les États où les impôts, les réglementations et le coût de la vie sont élevés pour s’installer dans des endroits où les promoteurs et les démographes n’auraient jamais pensé qu’ils envisageraient de vivre auparavant. En conséquence, les sous-marchés du logement qui ont été lents à se stabiliser pendant des années ont vu leur activité doubler simplement en raison des atouts dont ils disposaient depuis le début, comme l’espace, l’accessibilité, les bonnes écoles, une qualité de vie saine et active, et une connexion sans fil à haut débit permettant de zoomer et de regarder Netflix en même temps.

“La pandémie a provoqué des changements dynamiques dans le secteur immobilier américain. Il en résulte un marché résidentiel d’un bout à l’autre du pays, avec des stocks limités, des prix en hausse et des changements dans les priorités des acheteurs en matière d’emplacement”, explique Mauricio Umansky, cofondateur de L’Agence à Beverly Hills, l’un des leaders mondiaux du courtage immobilier de luxe et de l’art de vivre.

“Grâce à COVID-19, les gens se rendent compte qu’il n’est plus nécessaire de vivre à proximité du bureau, de la salle de sport, du supermarché ou de l’école des enfants dans de nombreux cas. Des millions de personnes peuvent facilement continuer à travailler d’où elles veulent dans le monde. Cela signifie que les maisons à bon prix dans des endroits qui n’étaient autrefois que des destinations saisonnières reçoivent de multiples offres de personnes qui cherchent à s’y installer de façon permanente ou semi-permanente cette fois. Les locations de vacances à prix élevé continuent de s’envoler sur le marché des résidences secondaires traditionnelles telles qu’Aspen, Park City, Malibu, Montecito et Cabo San Lucas, et je ne m’attends pas à ce que cela s’arrête.”

Le boom de “Zoom Town” de COVID s’est également propagé à des dizaines de villes de petite et moyenne taille qui ont longtemps été considérées (à tort) comme trop éloignées, trop méridionales, trop chaudes, trop plates, ou manquant de commodités, de culture ou de sophistication par la foule des 1% pour soutenir le type d’économie d’innovation, de cols blancs et de Whole Foods qui ferait d’y élever une famille ou d’y délocaliser une entreprise un geste convaincant.

Depuis que la pandémie a frappé au printemps dernier, cependant, des douzaines de ces villes américaines auparavant “de second rang”, comme Boise, Birmingham, Jacksonville, Columbus, Salt Lake City et Orlando, ont maintenant des marchés du logement plus serrés que Boston ou Los Angeles, car les Américains recherchent des lieux de vie moins denses et plus abordables qui offrent un accès plus proche à l’extérieur, de meilleurs hôpitaux, des écoles plus petites, un temps plus chaud et plus d’espace ouvert, sans que la fin de la pandémie soit en vue.

Pour certains de ces États, notamment la Floride, l’Ohio et le Texas, la grande migration pandémique de l’Amérique a également le potentiel de modifier le visage de la politique du pays pour des générations, ce qui attire rapidement l’attention des politiciens locaux et d’État des deux partis.

Dans le sud de la Floride, par exemple, certains habitants s’inquiètent de la part de leur politique que les nouveaux résidents de New York et de Californie vont importer avec eux. Les corps signifient des votes, m’a confié un courtier. Mais des corps très riches et politiquement actifs signifient des PAC, des dons et des collectes de fonds, ce qui a le potentiel de faire basculer l’État plus fortement et plus rapidement vers la gauche. De même, rien ne fait passer plus rapidement le Texas du violet au bleu en ce moment que le COVID-19, alors que de plus en plus de gens fuient vers des villes comme Austin et Dallas pour quitter la Bay Area, où les prix sont trop élevés, et LA, qui est perpétuellement bloquée.

Lorsque le brouillard du COVID se dissipera, il y aura des problèmes plus épineux à démêler si les millions de personnes qui ont décidé de déménager pendant la pandémie restent là où elles ont atterri – comme les infrastructures, les routes et les transports, le redécoupage des circonscriptions du Congrès et le stationnement (halètement !). Les villes restées sur place devront également faire face à la diminution de l’assiette fiscale, à la baisse de la fréquentation des commerces locaux et à la réévaluation de la valeur des propriétés. Cependant, selon M. Studnicky de RelatedISG, la question de savoir si cela se produira en premier lieu pourrait se résumer à des facteurs moins compliqués que la plupart des gens ne le pensent.

“Au fur et à mesure que le COVID devient plus facile à gérer”, prédit M. Studnicky, “je pense que beaucoup de gens commenceront à avoir des remords d’acheteur lorsque les choses reprendront dans les grandes villes. Il y a probablement beaucoup de gens qui ont déménagé de New York à l’Hudson Valley ou au Vermont pendant la pandémie et qui se demandent déjà pourquoi ils doivent conduire vingt minutes pour un café au lait et où se trouve la pizza.”

Les plus touchés : le commerce de détail et l’hôtellerie

Peu de secteurs immobiliers ont été plus durement touchés par le COVID en 2020 que le commerce de détail et l’hôtellerie. Au plus fort de la première vague, plus de 90 % des magasins, restaurants, bars et lieux de vie nocturne non essentiels du pays ont été contraints de fermer. Le divertissement, le sport, le tourisme et les voyages d’affaires ont cessé d’exister pratiquement du jour au lendemain, remplacés par une économie axée sur les plats à emporter et la livraison. En conséquence, le taux de vacance des hôtels a grimpé à 80 % dans tout le pays, du Four Seasons au Fairfield Inn, et a été comblé principalement par des étudiants, du personnel de santé, des travailleurs essentiels et d’autres personnes déplacées par la pandémie. Pendant quelques mois, entre mars et mai, les Américains ont eu pour la première fois un aperçu de ce à quoi ressemblerait la vie si le commerce de détail et l’hôtellerie n’existaient pas – et c’était terrifiant.

“Les entreprises qui dépendent de la présence physique des consommateurs ont pris le plus gros coup en 2020”, explique Ratiu de Realtor.com. “Cela signifie que les compagnies aériennes, les hôtels, les navires de croisière, les lieux de conférence et de concert, les théâtres, les centres de villégiature, les hôtels, ainsi que les restaurants, les bars et les centres de vente au détail se sont tous retrouvés à lutter pour leur survie, ainsi que leurs propriétaires.”

Douze mois plus tard, peu de choses ont changé. Malgré la diminution des restrictions commerciales, la baisse des infections et l’énorme demande refoulée, une majorité d’Américains craignent toujours de voyager, de prendre l’avion, de séjourner à l’hôtel, d’aller danser ou de manger au restaurant. Physiquement, à un degré ou à un autre, nous restons tous anxieux à l’idée d’être en présence de quelqu’un qui n’est pas dans notre “cosse”. Par conséquent, peu d’experts pensent que l’année à venir pour le commerce de détail et l’hôtellerie sera tout sauf darwinienne.

À mon avis, il ne s’agit pas de “redimensionnement”, déclare M. Ratiu. Grâce à la pandémie, le secteur de la vente au détail et de l’hôtellerie est en train de subir une “réduction des effectifs” à grande échelle et généralisée. Les galeries marchandes et les centres commerciaux ancrés dans des magasins indépendants vont continuer à se replier sur eux-mêmes en 2021 et 2022. Étant donné que de nombreux consommateurs éprouvent encore des difficultés financières, les magasins à prix réduits et axés sur la valeur, comme Target et Walmart, continueront de croître. Et l’expansion de la part de marché du commerce électronique se poursuivra en 2021 et au-delà, car le facteur de commodité que représente l’achat en ligne et l’arrivée des produits devant la porte est désormais une habitude qui survivra à la pandémie. La permanence de tout cela aura finalement un impact considérable sur les petits détaillants indépendants, les restaurants et les hôtels qui n’ont pas d’empreinte nationale pour absorber les pertes à long terme.”

Pour les villes, l’éviscération des commerces de détail par COVID peut avoir des conséquences plus importantes. Depuis les grandes surfaces, le tissu des petites entreprises américaines n’a jamais été autant sollicité. D’un point de vue économique, personne ne sait dans quelle mesure cette nouvelle phase de la “mort de la vente au détail” déclenchera une réévaluation plus large de l’immobilier à usage mixte à l’échelle nationale, qui se répercutera inévitablement sur les banques, le Congrès et la Réserve fédérale.

“L’immobilier vit et meurt en fonction de ce que veulent les consommateurs”, me dit Ryan Shear. Shear est cofondateur de Property Markets Group (PMG), un promoteur national qui construit des projets résidentiels, commerciaux, à usage mixte, de grande hauteur et haut de gamme sur des marchés de premier plan comme New York et Miami.

“Beaucoup de tendances qui se sont développées pendant la pandémie sont susceptibles d’être à long terme. Par exemple, après les fermetures, la livraison du dernier kilomètre continuera à cannibaliser la distribution de détail traditionnelle, ce qui aura un effet sur la performance de l’immobilier commercial. Si les gens – qu’il s’agisse de résidents, d’utilisateurs de bureaux, de touristes ou de voyageurs d’affaires – ne reviennent pas, le commerce de détail ne peut tout simplement pas survivre sous sa forme actuelle, ce qui aura un impact énorme sur les évaluations immobilières au sens large, en particulier pour les immeubles à usage mixte qui dépendent fortement des locataires piliers au rez-de-chaussée comme un équipement de luxe. Cela représente beaucoup de biens immobiliers”.

La réalité la plus probable, selon la plupart des experts, est que la relation fondamentale entre le consommateur, le détaillant, le propriétaire et le promoteur devra être revue dans ses moindres détails et reconstruite différemment.

“La pandémie a mis en lumière l’impératif pour les propriétaires d’immobilier commercial de recréer leurs propriétés pour une nouvelle génération d’acheteurs”, déclare Brendan Wallace, cofondateur et directeur général de Fifth Wallla plus grande société de capital-risque du pays dans le domaine de l’immobilier et des technologies de pointe.

“En conséquence, les propriétaires ont réalisé que les marques historiques ne sont plus assez fiables pour occuper une grande partie de leurs portefeuilles. Pendant ce temps, les marques natives numériques émergentes qui ouvrent maintenant des magasins alors que les grandes chaînes ferment se développent à un rythme incroyable. Mais le modèle de location traditionnel ne leur convient pas. Les propriétaires de commerces de détail qui commencent réellement à investir dans ces nouvelles marques peuvent cependant établir une relation radicalement plus alignée et plus forte avec les détaillants du futur. Et par là, je veux dire fournir du capital aux marques elles-mêmes. Pensez-y comme au modèle Netflix, et il y a une opportunité similaire à l’horizon pour les propriétaires de commerces de détail de combiner la distribution (leurs propriétés et leurs visiteurs) avec un investissement direct dans le contenu (les marques qui peuvent servir de nouveaux locataires passionnants). Je m’attends à ce que cette évolution d’un propriétaire de commerce de détail, qui passe du statut de propriétaire à celui de partenaire, soit le prochain changement de jeu pour l’immobilier de détail.”

Par rapport au commerce de détail, les retombées de la pandémie dans le secteur de l’hôtellerie seront sans doute plus simples et plus rapides à surmonter. Puisque les hôtels et les restaurants n’ont jamais été confrontés à une menace existentielle de la vente au détail en ligne avant la pandémie, rien ne doit être radicalement réinventé pour que le secteur rebondisse. Il suffit que les clients reviennent.

“Avec la réouverture des villes et la généralisation du port du masque et de la distanciation sociale, nous constatons déjà les premiers signes d’amélioration”, explique M. Studnicky de RelatedISG. “L’augmentation des voyages aériens intérieurs a un impact énorme sur les marchés de l’hôtellerie, de la restauration et du tourisme en difficulté et nous commençons à voir une augmentation des voyages de week-end sur les marchés locaux également. Les voyages d’affaires sont encore relativement rares. Mais je suis convaincu que cela reviendra également en 2021, lorsque nous commencerons à voir les effets positifs du déploiement du vaccin et que la confiance des consommateurs reviendra.”

Du côté de l’hôtellerie, des centaines de millions d’Américains ont réalisé pendant la pandémie que les beer gardens, les comedy clubs, les restaurants James Beard et les hôtels 5 étoiles sont tous des entreprises essentielles.

“Les gens ne peuvent pas vivre longtemps sans les choses qui font que la vie vaut la peine d’être vécue”, dit Ratiu. “Je pense donc que ce n’est qu’une question de temps avant qu’un retour à la normale ne rétablisse l’activité de la plupart des restaurants, bars, hôtels et autres lieux d’accueil. Compte tenu de la logistique du déploiement des vaccins, il est probable que nombre de ces entreprises connaîtront encore des difficultés au cours du premier semestre de 2021. Mais sur une période plus longue, il est inévitable que les gens reviennent à un niveau historique d’interaction sociale, ce qui relancera les industries du voyage, du divertissement et du commerce de détail.”

Le grand perdant : Bureau commercial

Les chances d’un retour à la normale rapide après l’affaire COVID pour le secteur des bureaux commerciaux semblent moins optimistes.

Si les bars et les restaurants peuvent être essentiels, se doucher tous les jours et travailler au bureau cinq jours par semaine, pas vraiment. En conséquence, les immeubles de bureaux commerciaux dans de nombreux épicentres commerciaux de l’Amérique ressemblent maintenant à grande vitesse aux épaves que les centres commerciaux de l’Amérique sont devenus au ralenti.

“Le travail à domicile a été un moment décisif pour l’immobilier commercial pendant la pandémie”, explique M. Wachter de Wharton. “Et maintenant, il n’y a plus de retour en arrière possible. À l’avenir, il y aura des hubs de travailleurs de la Silicon Valley et de Wall Street géographiquement dispersés dans tout le pays, et les mégapoles verront les loyers et les prix baisser à mesure que des lieux plus abordables, sans trajets onéreux et avec un coût de fonctionnement plus faible, deviendront plus attrayants.”

La bonne nouvelle pour des millions de cols blancs est qu’ils peuvent désormais travailler à domicile partout où ils peuvent encore se permettre d’acheter une maison. La mauvaise nouvelle pour les propriétaires d’espaces de bureaux commerciaux est que des milliers d’entreprises ne renouvelleront pas leur bail cette année, laissant des dizaines de millions de pieds carrés d’espaces de bureaux de classe A vides.

“C’est pourquoi les effets à long terme de la pandémie se feront sentir dans les immeubles de bureaux des grandes villes”, prédit M. Freedman d’Alpaca. “Personne ne sait encore comment les bureaux se repeupleront une fois qu’ils le pourront ou quel sera le mandat pour les voyages d’affaires après que nous ayons tous vécu dans un monde Zoom pendant si longtemps. Mais le travail virtuel sera accessible à tous ceux qui le souhaitent. Par conséquent, les technologies qui soutiennent les concepts de travail hybride gagneront en popularité, les bureaux satellites locaux plus petits et les espaces de co-working pass prospéreront, et le paradigme de l’espace de travail “pop-up” allégé en actifs continuera d’évoluer. Tout cela va inévitablement éloigner les entreprises et les organismes de l’environnement traditionnel des bureaux commerciaux.”

Du point de vue des développeurs, M. Shear de PMG convient que la relation essentielle entre les entreprises et l’espace post-pandémie doit être reconfigurée.

“La main-d’œuvre dispersée est là pour rester”, dit Shear. “Et cela entraînera la disparition accélérée des aménagements de bureaux ouverts. Les salles de réunion et les petits bureaux privés seront privilégiés dans une conception des bureaux axée sur une utilisation opportuniste plutôt que sur la corvée quotidienne. À bien des égards, c’est une situation gagnante pour tous. Des millions de travailleurs ne sont pas pressés de revenir aux longs trajets quotidiens et les employeurs bénéficieront à long terme d’économies de loyer, d’une réduction des frais généraux et d’un environnement de travail plus personnalisé et sur mesure, sachant que les équipes décentralisées ont fait leurs preuves.”

Tout le monde n’est pas aussi pessimiste sur la suite du retour du bureau, cependant. Studnicky de RelatedISG, qui est certes partial en raison de la qui est actuellement le marché immobilier du sud de la Floride.n’est pas directement impliqué dans le combat pour l’immobilier commercial. Mais il ne pense pas que, pour des raisons de bon sens, tout le monde veuille travailler à domicile pour toujours.

“Le contact humain est essentiel à ce que nous sommes. Il est essentiel aux affaires et aux idées”, dit M. Studnicky. “Dans le sud de la Floride au moins, nous voyons maintenant le marché des bureaux commencer à se renforcer et je pense que nous continuerons sur cette lancée jusqu’en 2021, car les vaccins deviennent plus accessibles et les entreprises donnent aux employés la possibilité de revenir en toute sécurité. Les gens sont de retour au travail à Miami parce qu’ils le peuvent.”

L’autre grand gagnant : Prop Tech

Quel que soit le délai nécessaire pour que les Américains retrouvent leur “nouvelle” normalité, l’autre grand gagnant de COVID dans le domaine de l’immobilier – la prop tech – sera l’un des principaux moteurs rendant cet avenir possible.

“COVID-19 a rapidement accéléré l’innovation et l’adoption des technologies de construction intelligente et de maison intelligente qui s’installaient déjà dans le secteur immobilier”, déclare Wallace de Fifth Wall. “Mais maintenant, grâce à la pandémie, la plupart des propriétaires immobiliers ont l’impression d’avoir été propulsés cinq ans dans le futur. En conséquence, ils reconnaissent maintenant que l’adoption de la technologie n’est pas seulement un “bon à savoir”. C’est une nécessité. Et à plus long terme, si les propriétaires immobiliers n’élaborent pas une stratégie pour investir et accéder aux technologies qui peuvent être stratégiques pour leurs activités dans un monde post-COVID, ils seront bientôt, avec certitude, du mauvais côté de l’histoire.”

Certaines de ces innovations permettent de résoudre des problèmes évidents qui deviendront des normes opérationnelles, comme l’entrée à distance, les ascenseurs à commande vocale et les paiements numériques pour le loyer, le service de chambre et le service de voiturier.

“Le tout sans contact est le grand gagnant de COVID et cela deviendra la nouvelle norme”, prédit Freedman d’Alpaca. “Tous les nouveaux immeubles de bureaux seront conçus avec la technologie sans contact et tous les anciens immeubles en seront équipés à un moment ou à un autre. L’entrée sans clé, les visites guidées en 3D et les piles de logiciels de gestion immobilière continueront à se développer dans le secteur des appartements multifamiliaux et dans les nouvelles maisons intelligentes. En fin de compte, toutes les nouvelles solutions technologiques qui ont été “poussées” avant le COVID seront maintenant “tirées”, car les propriétaires exigent des solutions pour répondre à un monde post-pandémique.”

Pour les start-up et les entrepreneurs à l’origine de ces technologies, la pandémie n’a pas pu être une bénédiction pour les affaires – accélérant la preuve du concept, démontrant l’étendue du marché, et conduisant beaucoup de ces entreprises à lever des tours de financement ultérieurs dans le milieu brûlant de la pandémie malgré la volatilité continue des marchés.

“La prop tech a connu d’énormes vents arrière au cours des cinq dernières années et COVID l’a fait passer à la vitesse supérieure”, déclare Wallace de Fifth Wall. “L’immobilier est la plus grande industrie des États-Unis. Pourtant, il reste l’un des secteurs les plus sous-technologisés de l’économie. Dans les secteurs des bureaux et des logements, par exemple, il est désormais urgent d’adopter des éléments tels que les flux de travail numériques, la sécurité et le contrôle d’accès, ainsi que les technologies de qualité de l’air, car les propriétaires tentent d’attirer les locataires et les consommateurs dans leurs bâtiments. Mais beaucoup de ces concepts ne sont pas encore prêts pour le prime time. Cela est dû en grande partie à une déconnexion entre les grandes sociétés immobilières, le capital-risque et les jeunes pousses à l’origine des prochaines technologies de pointe – c’est pourquoi nous avons créé Fifth Wall. En tirant parti du capital et des ressources des FPI et des sociétés immobilières nationales, nous créons une plus grande échelle et un chemin plus rapide vers l’exécution pour les entrepreneurs, tout en fournissant un moyen plus efficace pour ces sociétés immobilières d’accéder aux technologies qui façonneront l’avenir de leur secteur. Au cours des prochaines années, la vitesse à laquelle toutes ces innovations se produisent ne fera qu’augmenter.”

Grâce à COVID, la technologie va également continuer à bouleverser la façon dont les maisons sont achetées et vendues, prédit M. Ratiu de Realtor.com.

“Pendant la pandémie, les consommateurs ont adopté les commodités qui rendent aujourd’hui l’achat d’une maison plus numérique et sans intervention, comme les visites virtuelles en 3D et les notaires à distance”, explique M. Ratiu. “Qu’il s’agisse de visiter des maisons, de se renseigner sur les quartiers, de procéder à des inspections ou de conclure des transactions, le processus d’achat immobilier deviendra inévitablement plus virtuel après la pandémie. Si les maisons sont nettement différentes de tout autre type de produit, les start-ups et les technologies qui peuvent rationaliser l’expérience d’achat et de vente, supprimer les points douloureux et offrir quelque chose qui ressemble à un environnement de guichet unique comme Amazon sont susceptibles de se démarquer.”

La grande inconnue : Le Président Biden

En ce qui concerne l’espoir d’une reprise post-pandémique à l’échelle de l’industrie – ou au moins d’une détente avec l’effusion de sang actuelle -, ce qui se profile au bout du tunnel, c’est ce que fera la nouvelle administration Biden lorsqu’elle prendra ses marques et commencera à définir la forme de la reprise et à révéler les leviers sous-jacents de son plan économique.

Certaines priorités exigent une attention immédiate, comme la gestion des moratoires d’expulsion pour les locataires qui vont bientôt expirer, le chômage persistant et l’assouplissement des restrictions étatiques et locales sur les petits détaillants et les entreprises d’accueil qui n’ont pas encore fermé mais qui doivent encore payer un loyer. D’autres questions politiques et législatives qui pourraient avoir un impact plus structurel sur la nouvelle normalité de l’immobilier ont des pistes plus longues et des conséquences plus importantes, comme l’abrogation des allègements fiscaux de Trump, la liaison des codes de construction aux politiques climatiques du “Green New Deal”, ou l’élimination de la dépréciation des biens.

“Biden et le nouveau Congrès sont confrontés à une liste importante de défis immobiliers au cours des quatre prochaines années”, déclare Ratiu de Realtor. “Le principal d’entre eux est la crise actuelle de l’offre et de l’accessibilité. Les mesures fiscales et monétaires importantes prises au plus fort de la pandémie ont largement contribué à stabiliser les marchés immobiliers et les marchés financiers en général. Inspirées de la dernière récession, les mesures d’abstention et de protection contre l’expulsion des locataires ont permis d’aider les gens à rester dans leur logement. Cependant, avec la reprise de l’emploi qui ralentit à l’approche de 2021 et le nombre de personnes qui touchent le chômage qui reste supérieur à 20 millions, un soutien financier supplémentaire du gouvernement est nécessaire pour maintenir à flot de nombreux secteurs immobiliers qui font encore du sur-place.”

Des signaux loin d’être subtils de la part de l’administration Biden sur sa politique fiscale auront également des conséquences immédiates sur l’immobilier alors qu’il trouve son nouvel équilibre.

“Le président Biden a fait campagne sur une augmentation des impôts fédéraux”, déclare M. Ratiu de Realtor.com. “Si cela se produit, cela provoquera probablement une migration continue des États du Nord-Est, en particulier les États de New York, du New Jersey et du Connecticut, vers des États comme la Floride et le Texas. Depuis l’adoption par Trump de la loi de réforme fiscale de 2017, ces États ont déjà connu une augmentation constante de leur population, et les augmentations d’impôts mises en place par l’administration Biden continueront à pousser les acheteurs, les investisseurs et les sociétés immobilières vers les endroits d’Amérique où il n’y a pas d’impôt sur le revenu et où les taxes foncières sont faibles au cours des prochaines années.”

Plusieurs promoteurs avec lesquels j’ai parlé s’inquiètent également du Green New Deal et de la façon dont les politiques de l’administration Biden en matière d’énergie, de climat et d’environnement pourraient ajouter des vents contraires à la reprise de l’immobilier. D’autres, comme Wallace de Fifth Wall, ne voient cependant que des opportunités dans la durabilité à venir du secteur.

“Le secteur de l’immobilier n’aura pas d’autre choix que de décarboniser ses actifs un jour ou l’autre, et je pense que COVID va accélérer le processus “, me dit Wallace, avec le genre de confiance qui vient de quelqu’un qui sait quelque chose que le reste d’entre nous ne sait pas. “Des estimations approximatives montrent que l’industrie immobilière n’a investi que 94,6 millions de dollars dans les technologies climatiques au cours des 10 dernières années, alors que la décarbonisation de l’économie américaine nécessitera plus de 50 000 milliards de dollars d’investissements. Étant donné que le secteur immobilier est responsable de plus d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre, il faudrait au moins 15 à 20 billions de dollars d’investissements dans les technologies climatiques pour décarboniser l’immobilier mondial. C’est ce que le secteur de l’immobilier devra faire pour se conformer aux réglementations locales, et maintenant fédérales, puisque l’administration Biden a déjà fait revenir les États-Unis dans l’accord de Paris. Mais nous ne devons pas considérer cela comme négatif. En fin de compte, les bâtiments propres, intelligents et durables sont moins coûteux à exploiter, plus faciles à assurer et plus résistants aux chocs tels que le COVID et les pannes du réseau énergétique qui viennent de se produire au Texas. Alors que le secteur dans son ensemble peut se méfier des réglementations, les entreprises avant-gardistes qui adoptent une approche proactive de la décarbonisation de leurs biens immobiliers pourraient ajouter entre 3 et 10 trillions de dollars d’EBIT à leurs résultats. en adoptant le changement avant leurs concurrents. Pour beaucoup de gens, la pandémie a été un rappel de l’importance de cet objectif.”

Alors, avec tant d’incertitudes, beaucoup moins de réponses et plus d’opportunités d’innovation qu’il n’y en a eu depuis une génération, que va-t-il se passer ?

Pour les personnes qui ont joué le jeu de l’immobilier à un haut niveau pendant des années, COVID-19 n’a jamais été un Armageddon, et la rapidité de tout cela n’était pas sans précédent. Les personnes à la mémoire courte oublient parfois que la Grande Récession a été déclenchée du jour au lendemain par de l’argent bon marché, Fannie Mae, et quelque chose dont personne en dehors de Wall Street n’avait jamais entendu parler auparavant, les titres adossés à des créances hypothécaires. Et finalement, tout est revenu à la normale.

Pour la plupart de ces mêmes personnes, il n’est pas surprenant que la pandémie ait été plus un rappel qu’un accélérateur. Elle a renforcé l’idée que les biens immobiliers solides sont également essentiels – maisons, immeubles, hôpitaux, crèches, supermarchés, centres de données et lieux de stockage. Elle a également rappelé à beaucoup que la richesse immobilière est rarement le fruit d’un jeu court.

Dans le même temps, la pandémie a créé un environnement propice à la pollinisation croisée entre des parties prenantes auparavant cloisonnées dans le secteur de l’immobilier, ce qui aurait probablement pris une autre décennie pour évoluer de manière organique – avec le potentiel de transformer le secteur de manière permanente.

“Je ne crois pas qu’il y ait jamais eu ou qu’il y ait toujours une normalité dans l’immobilier, car les tendances évoluent constamment et, en tant que promoteurs, nous devons constamment repenser à ce qui est la meilleure et la plus efficace utilisation de l’espace “, déclare Shear de PMG. “Nous devons toujours être conscients de ce qui se passe, de ce qui va se passer et de ce qui pourrait se passer. Nous essayons toujours d’imaginer ce qui sera “normal” dans plusieurs années, afin de pouvoir utiliser ces informations pour prévoir et planifier dès maintenant une conception et une technologie intelligentes des bâtiments.”

En dépit d’une pandémie mondiale que personne n’a prédite, cela pourrait bien être le dernier héritage de COVID : la prise de conscience que la normalité est une cible en constante évolution.

“En fin de compte, je pense qu’il existe une nouvelle normalité qui se situe entre le monde que nous habitions autrefois et celui dans lequel nous vivons aujourd’hui”, déclare M. Freedman d’Alpaca. “De nouvelles habitudes se sont formées, des vies ont acquis une perspective différente, les employeurs ont appris à gérer leurs entreprises dans un monde distribué et virtuel, et toutes ces choses affecteront et définiront finalement notre nouvelle normalité.”