Les biens immobiliers étrangers désormais également imposés sur la base du revenu cadastral | Lexologie – Lexologie

Suite à plusieurs condamnations de la Cour européenne de justice, la Belgique a récemment modifié sa législation sur la fiscalité des biens immobiliers étrangers. L’objectif est de taxer les biens immobiliers étrangers détenus par des résidents belges au même titre que les biens immobiliers belges, avec les revenus cadastraux (c’est-à-dire les revenus locatifs réputés) comme base imposable («kadastraal inkomen» / «revenue cadastral»).

Pour la mise en œuvre, l’autorité compétente au sein du SPF Finances déterminera un revenu cadastral pour les biens immobiliers étrangers appartenant à des résidents belges d’ici mars 2022. Les contribuables concernés seront contactés pour recueillir les informations nécessaires.

En taxant les biens immobiliers étrangers sur la base du revenu cadastral, la charge fiscale globale pour le contribuable belge diminuera en principe.

Nous vous fournissons un aperçu des modifications apportées et un rapport sur la situation actuelle!

Situation actuelle – régimes fiscaux différents pour l’immobilier belge et étranger

Les biens immobiliers belges détenus par des résidents belges sont en principe imposés sur la base:

  • le revenu cadastral, indexé et augmenté de 40% pour immobilier non loué;
  • le revenu cadastral, indexé et augmenté de 40% pour biens immobiliers loués à des particuliers qui l’utilisent à des fins non professionnelles; et
  • le loyer brut payé biens immobiliers loués à des particuliers qui l’utilisent à des fins professionnelles ou à des personnes morales (entreprises).

Sur la base de la législation précédente, les biens immobiliers étrangers détenus par des résidents belges étaient en principe imposés sur la base:

  • la valeur locative brute, c’est-à-dire les revenus locatifs fictifs qui pourraient être perçus en cas de location, pour immobilier non loué;
  • le loyer brut payé biens immobiliers loués à des particuliers qui l’utilisent à des fins non professionnelles; et
  • le loyer brut payé biens immobiliers loués à des particuliers qui l’utilisent à des fins professionnelles ou à des personnes morales (entreprises).

Exemples:

  • Un couple belge possède une résidence secondaire en Belgique qui n’est pas louée. Les revenus immobiliers sont déterminés sur la base des revenus cadastraux. Un couple belge possède une résidence secondaire en France qui n’est pas louée. Les revenus immobiliers sont déterminés sur la base de la valeur locative brute.
  • Un résident belge est propriétaire d’un appartement à Bruxelles qui est loué à un particulier qui l’utilise comme résidence. Les revenus immobiliers sont déterminés sur la base des revenus cadastraux. Un résident belge possède un appartement à Amsterdam qui est loué à un particulier qui l’utilise comme résidence. Les revenus immobiliers sont déterminés sur la base du loyer brut payé.

Selon le droit européen, la différence de base imposable ne peut être maintenue.

Nouvelle législation – régime d’imposition égal basé sur le revenu cadastral

La nouvelle législation prévoit l’égalité de traitement. La base de détermination des revenus de l’immobilier belge, c’est-à-dire les revenus cadastraux, deviendra également la base de détermination des revenus de l’immobilier étranger. Lorsqu’un bien immobilier n’est pas loué ou est loué à un particulier qui ne l’utilise pas à titre professionnel, la base imposable sera déterminée sur la base du revenu cadastral.

Généralement, le revenu cadastral (même après indexation et augmentation de 40%) sera inférieur à la valeur locative brute ou au loyer brut payé. Par conséquent, en principe, la modification de la législation sera avantageuse pour le contribuable.

Convention de double imposition

Si la Belgique a conclu une convention de double imposition avec le pays dans lequel le bien immobilier est situé, les revenus immobiliers sont exonérés d’impôt sur le revenu en Belgique, mais soumis à progression.

La Belgique a conclu de telles conventions de double imposition avec, par exemple, les Pays-Bas, la France, l’Espagne, le Portugal et l’Italie.

Bien que les revenus soient exonérés, la progression a un effet sur les taux d’imposition applicables aux autres revenus imposables des résidents belges (par exemple salaire ou pension). Par conséquent, une réduction de la base imposable des revenus immobiliers, basée sur le revenu cadastral, aura en principe un effet positif sur l’impôt global dû.

Détermination du revenu cadastral des biens immobiliers étrangers

Pour la mise en œuvre de la nouvelle législation, un revenu cadastral doit être déterminé pour les biens immobiliers étrangers appartenant à des résidents belges, comme c’est le cas pour les biens immobiliers belges. L’administration compétente (“Administration des mesures et des évaluations“/”l’Administration Mesures et Evaluations») Déterminera le revenu cadastral.

Le revenu cadastral est un revenu fictif égal à la valeur locative nette normale annuelle moyenne d’un immeuble à la date de référence, soit (encore) le 1er janvier 1975.

En l’absence de la valeur locative ou de la valeur marchande normale en 1975, le revenu cadastral de l’immobilier étranger sera déterminé sur la base de la valeur marchande normale courante. Pour obtenir la valeur marchande en 1975, un facteur de correction sera appliqué à la valeur marchande normale actuelle (pour 2020: 15,036), à multiplier par un rendement fictif de 5,3%.

Exemple: un résident belge a acheté une maison en France en 2020 pour 250000 €. Le revenu cadastral sera de 881 € (soit 250 000 € / 15,036 x 5,3%).

Propriétaire d’un bien immobilier étranger avant le 1er janvier 2021 – action?!

Un contribuable qui possédait déjà un bien immobilier étranger avant le 1er janvier 2021 doit en principe fournir spontanément les informations nécessaires à l’administration compétente au plus tard le 31 décembre 2021, via un formulaire sur le site internet ou via le MyMinFin Plate-forme.

L’administration compétente contactera en principe les contribuables qui ont inclus des revenus immobiliers étrangers dans les déclarations de revenus des personnes physiques des années précédentes.

Un contribuable ayant acheté un bien immobilier étranger en 2020 (qui n’était donc pas inclus dans la déclaration de revenus des personnes physiques des années précédentes), devra soumettre un formulaire spontanément.

Au moins les informations suivantes doivent être fournies:

  • Brève description du bien immobilier étranger;
  • Lieu (pays et adresse); et
  • Valeur marchande normale. Si la valeur marchande normale n’est pas connue, le prix d’achat et l’année d’acquisition doivent être indiqués ainsi que, le cas échéant, les frais de rénovation et l’année de rénovation.

Acquisition ou vente de biens immobiliers à l’étranger à partir du 1er janvier 2021 – action!

Si un résident belge achète ou vend des biens immobiliers à l’étranger ou acquiert des droits de propriété d’une autre manière (par exemple un héritage) à partir du 1er janvier 2021, les informations doivent être transmises spontanément via un formulaire sur le site ou via le MyMinFin plate-forme, en principe dans un délai de quatre mois.

Pour les biens immobiliers étrangers acquis ou vendus entre le 1er janvier 2021 et le 25 février 2021, ce délai est prolongé jusqu’au 30 juin 2021. Ce délai est plus court que pour les biens immobiliers étrangers détenus avant le 1er janvier 2021.

Opposition au revenu cadastral

Les revenus cadastraux seront notifiés au contribuable par courrier recommandé.

Le contribuable peut s’opposer au revenu cadastral dans un délai de deux mois à compter de la notification. L’objection doit contenir une contre-proposition.

Modifications immobilières – réévaluation

En ce qui concerne l’immobilier belge, une réévaluation du revenu cadastral est requise en cas d’extension, de reconstruction et / ou de «modification substantielle» du bien immobilier étranger.

Le contribuable doit informer spontanément les autorités des modifications dans les trente jours suivant l’achèvement des travaux.

Détenteurs de biens immobiliers étrangers

En ce qui concerne l’immobilier belge, une réévaluation du revenu cadastral est requise en cas d’extension, de reconstruction et / ou de «modification substantielle» du bien immobilier étranger.

Le contribuable doit informer spontanément les autorités des modifications dans les trente jours suivant l’achèvement des travaux.

Taxe des Caïmans

L’obligation d’information s’applique également aux biens immobiliers étrangers détenus par des structures juridiques étrangères visées par la taxe caïmanaise dont un résident belge est un «fondateur» (tel que défini dans la législation fiscale caïmans). Dans ce cas, le résident belge doit déclarer les revenus immobiliers dans sa déclaration de revenus des personnes physiques et se conformer aux obligations d’information pour déterminer un revenu cadastral de l’immeuble.

Exemple: un résident belge est actionnaire d’une société BVI qui détient des biens immobiliers aux BVI. La société est une structure juridique étrangère basée sur la législation fiscale des Caïmans. Les revenus de l’immobilier doivent être inclus dans la déclaration de revenus des personnes physiques du résident belge. Le résident belge doit se conformer aux exigences d’information.

Échange automatique d’informations – Directive sur l’assistance mutuelle

Sur la base de l’échange automatique d’informations conformément à la directive européenne d’assistance mutuelle, la Belgique obtient des informations sur (la valeur) des biens immobiliers européens détenus par des résidents belges.

Les sanctions

En cas de non-respect des obligations d’information, une amende administrative allant de 250 € à 3 000 € pourra être infligée. Le barème des amendes et les modalités d’application seront déterminés par un arrêté royal.

Entrée en vigueur

La nouvelle législation est entrée en vigueur le 1er janvier 2021. Les modifications de l’impôt sur le revenu des personnes physiques sont en principe applicables à partir de l’année d’imposition 2022 (année de revenus 2021).

L’administration compétente espère disposer d’un revenu cadastral établi pour tous les biens immobiliers étrangers détenus par des résidents belges d’ici mars 2022.

Enfin, égalité de traitement des revenus de l’immobilier étranger!

D’une manière générale, l’égalité de traitement des revenus immobiliers des biens immobiliers belges et étrangers par l’imposition d’un revenu cadastral (inférieur) procurera un avantage fiscal aux résidents belges propriétaires de biens immobiliers étrangers.

On estime que les résidents belges détiennent environ 150 000 biens immobiliers à l’étranger. La détermination du revenu cadastral de chacune de ces propriétés sera sans aucun doute une tâche gargantuesque pour l’administration compétente.

Les propriétaires de biens immobiliers étrangers peuvent déjà commencer à collecter les informations nécessaires.