Le logement social en France – Haufe – News & Fachwissen

Les grandes villes et les zones métropolitaines attirent les gens, créent de la richesse et de la croissance. Mais elles génèrent également une exclusion sociale, économique et spatiale. Dans le deuxième chapitre de notre sujet d’actualité sur le logement social en Europe, nous nous intéressons à la France.

L’Europe, et en son sein la France, n’échappe pas aux dynamiques induites par l’urbanisation accélérée autour de centres attractifs et ses effets, tels que l’exode rural et le mitage de l’espace. Dans un pays où les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les salaires, la question de l’accès au logement et, en particulier, à un logement abordable pour tous ceux qui contribuent à façonner la vie dans la ville, se pose donc.

Logement social : le modèle français

Avec une histoire de plus de 100 ans, le modèle français de logement social s’est révélé être un facteur clé de mixité sociale et d’aménagement du territoire.

Cliquez pour tweeter

Ensemble, ils constituent un acteur économique majeur, investissant chaque année plus de 17 milliards d’euros dans la construction neuve et la rénovation de leur parc.

En 124 ans d’existence, cinq piliers du modèle français de logement social se sont développés :

  1. Acteurs locaux
    Le logement social français repose sur un réseau diversifié de 694 entreprises de logement social, dont 253 publiques, 220 privées, 165 coopératives, et 56 des entreprises dites Accession sociale à la propriété (Société pour la promotion sociale de l’acquisition de biens résidentiels). Tous ces organismes sont à but non lucratif.
  2. Caractère généraliste
    En France, comme en Allemagne, le logement social n’est pas destiné uniquement aux plus démunis. Il se veut plutôt un instrument généraliste pour favoriser la mixité sociale et rassembler différents groupes de population, des plus précaires à la classe moyenne.
  3. Financement par l’épargne nationale
    Le logement social est financé par l’épargne de la population. Toutes les banques proposent deux comptes d’épargne très appréciés des Français (le Livret A et le LDD), dont l’enregistrement est effectué de manière centralisée par une institution financière de l’État : le Caisse des Dépôts et Consignations. Ainsi, plus de 350 milliards d’euros servent à financer de grandes infrastructures nationales et régionales et des logements sociaux, grâce à des prêts à long terme, d’une durée de 40 à 50 ans, à un taux d’intérêt réduit. Ces prêts garantissent 50 à 60 % du financement des coûts de construction.
  4. Contrôle de l’État
    Les entreprises de logement social remplissent une mission de service public et bénéficient à ce titre de subventions publiques, d’exonérations fiscales et d’un taux de TVA réduit. Ils sont soumis au contrôle de leurs activités et de leur gestion par les autorités publiques.
  5. Cohésion territoriale
    En outre, le secteur du logement social est un acteur important du développement des zones urbaines et rurales, contribuant à la cohésion nationale. Depuis peu, la loi exige que dans les communes de plus de 1 500 à 3 000 habitants, selon la zone géographique, au moins 25 % des logements soient des logements sociaux d’ici 2025.

En 2017, les sociétés de logement à vocation sociale ont reçu plus de huit milliards d’euros de fonds publics pour aider les locataires à payer leurs loyers. Près de dix milliards d’euros supplémentaires proviennent de divers types de subventions publiques destinées à soutenir leurs activités. Néanmoins, dans le même temps, plus de trois millions de personnes vivaient dans la rue ou dans des conditions défavorables. Plus de deux millions de demandeurs sont actuellement toujours en attente d’un logement social, dont plus de 200 000 rien qu’à Paris.

Changements budgétaires et législatifs

En 2018, de nouvelles règles budgétaires ont été adoptées et confirmées pour 2019. Modalités de financement changera de manière significative. En outre, le Parlement a adopté une nouvelle loi sur le logement.

Ces nouvelles réglementations obligent les acteurs privés et publics à repenser radicalement leurs modes de fonctionnement et leurs sources de financement. Les premiers changements d’orientation ont eu lieu lors du débat sur le budget 2018 au Parlement :

  • Introduction d’un soi-disant Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) (réduction solidaire du loyer) dans le but de compenser une réduction des prestations sociales de 45 euros par mois pour les locataires nécessiteux en réduisant leur loyer mensuel du même montant. Pour les locataires concernés, la réduction de cet avantage social est donc neutre. Pour l’État, cela signifie 800 millions d’euros d’économies en 2018, 837 millions d’euros d’économies en 2019 et 1,5 milliard d’euros à partir de 2020. Pour les associations de logement social, cela signifie une perte de revenus de quatre pour cent en 2019 et de 7,5 pour cent en 2020. Toutefois, cette réduction des loyers ne concerne que le secteur du logement social ; le secteur privé en est exempté.
  • Augmentation du taux réduit de TVA de 5,5 % à 10 %, ce qui correspond à une charge annuelle supplémentaire de 700 millions d’euros pour les sociétés de logement.
  • Gel des loyers En 2018, avec une éventuelle prolongation. La perte de revenus locatifs est estimée à 150 millions d’euros en 2018 et devrait atteindre 180 millions d’euros en 2020.
  • Une augmentation estimée à 350 millions d’euros des contributions que les organismes de logement social versent à la Commission européenne. Financement des aides à la construction payer pour compenser le retrait de l’État.
  • Et enfin, le calcul du taux d’intérêt du compte d’épargne Livret Aqui est un équilibre entre les intérêts des épargnants et ceux des emprunteurs, c’est-à-dire les sociétés de logement social, modifié pour le soumettre à la loi sur le court terme. Taux d’intérêt du secteur bancaire.

Afin de permettre aux sociétés de logement de continuer à investir, certaines compensations ont été mises en place par le gouvernement en contrepartie, qui sont estimées à environ un milliard d’euros. Mais il s’agit essentiellement de la prolongation de dettes en cours et de nouveaux prêts subventionnés de l’institution financière de l’État. Caisse des Dépôts.

Cliquez pour tweeter

Nouvelle loi sur le logement : restructuration et vente de logements sociaux.

L’objectif de la nouvelle loi sur le logement est clair : construire plus, mieux et moins cher. La volonté d’assouplir la construction de logements en se débarrassant de certaines spécifications qui entravent la création de logements est bénéfique. Tant les sociétés de logement à vocation sociale que les prestataires privés ont tout à y gagner.

La loi va cependant bien au-delà, puisqu’elle modifie de manière significative le mode de fonctionnement du logement social, en introduisant d’ici 2021 un système de gestion de l’habitat social. limite minimale de 12 000 unités de logement par organisation est prescrit. En France, le pays des plus de 400 fromages et des 36 000 communes, la fragmentation des compétences territoriales est en effet encore profondément ancrée.

Cliquez pour tweeter

À cette fin, une nouvelle forme de société a été créée, appelée la Société Anonyme de Coordination (SAC). Elle a pour but de favoriser les regroupements, la mise en commun des ressources et la circulation des flux financiers entre les associations de logement.
Compte tenu de l’intention de fusionner les autorités locales, il semble logique que le gouvernement fasse de même avec les acteurs du logement social présents dans ces zones. Cet alignement des formes d’organisation se traduira par de grands acteurs sociaux opérant dans de grandes zones métropolitaines.

Les restructurations vont également de pair avec la forte incitation à vente de logements sociaux pour encourager les locataires.

Cliquez pour tweeter

En outre, une propriété vendue devrait permettre de financer deux à quatre nouvelles propriétés, selon la région. L’objectif est de passer des 8 000 ventes actuelles à 40 000 unités résidentielles vendues par an.

Actuellement, seul un locataire d’un logement public peut acheter un logement public. La loi élargit le groupe d’acheteurs possibles en autorisant la vente en bloc des logements dits intermédiaires qui ont plus de 15 ans à toute entité juridique privée, telle qu’une société.

Bien que l’obligation de vendre un certain quota d’appartements par an n’ait pas été retenue pour le moment, les différents acteurs et l’État doivent s’entendre sur un “objectif” de vente.

Cliquez pour tweeter

Enfin, il convient de noter que la nouvelle loi assouplit l’obligation des villes de fournir au moins 25 % de logements sociaux d’ici 2025 par le biais de diverses dispositions, et autorise la création de filiales pour créer des logements intermédiaires dont les loyers se situent entre ceux des logements sociaux et ceux des logements financés librement.

Les effets initiaux

Il faut se féliciter que le débat public suscité par ces évolutions ait permis de conserver plusieurs des fondements du modèle français de logement social, notamment son caractère généraliste, la pérennité de son financement par l’épargne de la population et le maintien d’un contrôle public sur son fonctionnement. Cependant, les nouveaux cadres budgétaires et législatifs modifient sensiblement la structure des acteurs et les conditions de leur financement. De plus, les premières prévisions économiques semblent inquiétantes.

Dans le cas des associations privées de logement social, la dynamique enclenchée risque de faire en sorte qu’une structure de 220 entreprises sociales ancrées dans leur territoire devienne une structure de quelques grands acteurs nationaux qui agiront vraisemblablement en fonction de critères financiers. Les associations publiques de logement social ne pourront pas échapper à cette évolution. La question se pose maintenant du transfert des compétences en matière de politique du logement et d’octroi des permis de construire au niveau des agglomérations urbaines ou des régions métropolitaines au lieu des villes individuelles. Une structure fragmentée fera donc place à une structure concentrée autour de quelques grands groupes.

En outre, l’élimination des subventions gouvernementales et la réduction des revenus locatifs résultant de l’augmentation de l’impôt sur le revenu. Réduction de Loyer de Solidarité sous prétexte de réduction de la dette, un objectif aussi nécessaire qu’utile, que les sociétés de logement social réduisent leur taux d’intérêt. diversifier leurs sources de financement. C’est maintenant à eux de construire leur indépendance financière.

Enfin, les projections initiales de l Caisse des DépôtsDans sa récente étude annuelle sur les perspectives à long terme des associations de logement social, l’institution publique de financement du logement social est plutôt alarmante. Elle stipule clairement que “le Résultat de l’activité de location se détériorerait fortement au cours des 20 prochaines années en raison de la perte des revenus locatifs et du coût des emprunts.” En outre, la création de logements tomberait à moins de 100 000 logements sociaux à partir de 2020, et serait d’environ 63 000 unités entre 2027 et 2050. On est loin de la moyenne actuelle de 130 000 unités de logement construites par an et de l’objectif du gouvernement de 150 000 nouvelles unités de logement.

Conclusion

Esprit d’entreprise, autonomie financière – une véritable révolution culturelle est en train d’émerger dans le domaine du management. Outre la création de logements, cela s’explique également par les nouveaux défis auxquels sont confrontés les acteurs du logement social en France. Selon les solutions retenues, le modèle français du logement social en sortira soit renforcé et plus efficace, grâce notamment à des partenariats innovants qui lui permettront de remplir sa mission de service public, soit le logement social sera victime de la stricte logique financière du marché immobilier et des ambitions territoriales, et ne sera au mieux là que pour les plus démunis.

Ce texte est publié dans une version plus longue dans la revue spécialisée “DW L’industrie du logement”, Numéro 01/2019 publié.

Vous pourriez également être intéressé par :

Cirkelhuset : Projet de logements sociaux au Danemark