Inovalis Real Estate Investment Trust annonce ses résultats financiers pour le quatrième trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2020 – Business Wire

TORONTO–()–Inovalis Real Estate Investment Trust (la ” FPI “) (TSX : INO.UN) a annoncé aujourd’hui de solides résultats financiers pour l’exercice clos le 31 décembre 2020.

FAITS MARQUANTS

Revenus locatifs nets

Pour le portefeuille qui ne comprend que des immeubles appartenant entièrement à la FPI (” Portefeuille IP “), les revenus locatifs nets pour les trois mois clos le 31 décembre 2020 (” T4 2020 “), ajustés en fonction de l’IFRIC 21 – Prélèvements (” IFRIC 21 “), se sont élevés à 7 110 000 CAD$ (4 580 000 EUR), contre 5 517 000 CAD$ (3 780 000 EUR) de revenus locatifs nets ajustés pour les trois mois clos le 31 décembre 2019 (” T4 2019 “). Cette augmentation est principalement due à : l’impact net de 600 000 CAD$ lié à l’acquisition d’Arcueil et à la vente de l’immeuble de Vanves ; la contribution de 389 000 CAD$ du bénéfice net d’exploitation (” NOI “) sur 2 mois de l’actif de Bad Homburg suite à son acquisition fin octobre 2020, l’indemnité de 275 000 CAD$ obtenue du locataire unique de Jeuneurs, ainsi que l’impact positif des taux de change de 302 000 CAD$.

Au quatrième trimestre 2020, pour le portefeuille qui comprend la part proportionnelle de la FPI dans les coentreprises (” Portefeuille total “), les revenus locatifs nets ajustés pour IFRIC 21 se sont élevés à 9 105 000 CAD (5 859 000 EUR), contre 8 113 000 CAD (5 560 000 EUR) pour le quatrième trimestre 2019, principalement en raison de l’impact positif du taux de change de 534 000 CAD, ainsi que de l’indemnité de 275 000 CAD sur l’immeuble Jeuneurs.

Mise à jour des activités liées à COVID-19

La FPI n’a pas connu de changement significatif dans la collecte trimestrielle des loyers pour le quatrième trimestre 2020 en raison de COVID-19. La direction surveille en permanence les conditions du marché, en adaptant ses opérations aux mesures prises par les gouvernements et les responsables sanitaires européens pour protéger la santé publique.

La direction est confiante dans la solidité de son portefeuille, comme l’indiquent les solides résultats du quatrième trimestre 2020. Cependant, la direction continue de surveiller l’impact potentiel de la pression à la baisse sur les revenus locatifs qui pourrait transpirer à court terme en 2021, lorsque les vagues suivantes de la pandémie COVID-19 se produiront, nécessitant des mesures de verrouillage partiel et des perturbations économiques conséquentes.

Perception des loyers

Les loyers du patrimoine français sont facturés et encaissés trimestriellement et 94% des loyers sont encaissés. des loyers ont été reçus pour le quatrième trimestre 2020. Ceci est généralement conforme au calendrier et au pourcentage des niveaux de perception des loyers d’avant COVID-19, à quelques exceptions mineures près.

Pour les propriétés allemandes de la FPI, les loyers sont perçus sur une base mensuelle et près de 100 % des loyers ont été reçus au quatrième trimestre 2020.

La direction surveille activement les demandes de report de paiement de loyer afin de maintenir une perception cohérente des loyers tout en répondant aux besoins des locataires.

Opérations de location

Environ 7 900 pieds carrés d’espace supplémentaire ont été loués au cours du quatrième trimestre. Les efforts se poursuivent pour louer les espaces inoccupés (127 024 pieds carrés, 9,7 % de la superficie totale pondérée).) dans le portefeuille. La direction réalisera de manière sélective des améliorations de dépenses d’investissement sur les zones vacantes afin d’attirer des locataires et de maximiser le loyer. Les négociations de location pour un certain nombre de nouveaux locataires ont été repoussées au deuxième trimestre 2021 jusqu’à ce que les opérations commerciales normales soient plus claires.

Fonds d’exploitation (“FFO”), Fonds d’exploitation ajustés (“AFFO”)

La FPI suit les recommandations de l’Association des biens immobiliers du Canada (” REALPAC “) (livre blanc de février 2019), à quelques exceptions près. Se reporter à la Mesures financières non conformes aux PCGR section du rapport de gestion pour les exercices clos les 31 décembre 2020 et 2019 (le ” rapport de gestion annuel 2020 “) pour une discussion plus détaillée sur les FFO et les AFFO.

Au quatrième trimestre 2020, la FPI a déclaré que les fonds d’exploitation (” FFO “) et les fonds d’exploitation ajustés (” AFFO “) étaient respectivement de 0,17 et 0,15 dollar canadien par part, contre 0,22 et 0,26 dollar canadien pour la même période de l’année précédente. Dès le début de la pandémie en mars 2020, la FPI a conservé ses liquidités et a mis en veilleuse ses plans d’investissement jusqu’à ce que l’impact économique de la pandémie de COVID-19 sur les activités de la FPI devienne plus évident. Cela s’est produit parce que la FPI a reporté l’investissement de 55 millions de dollars qui avaient été affectés à l’acquisition d’actifs générateurs de revenus dans le budget 2020.

Les fonds canadiens de la FPI détenus en euros ont enregistré un gain de change non réalisé de 1,01 million de dollars canadiens (ce qui représente un équivalent d’environ 0,03 dollar canadien par part de FFO) au cours des douze mois de 2020. Les directives de REALPAC suggèrent que ce gain soit inclus dans le calcul des FFO, cependant, il a été exclu en raison de la volatilité du dollar canadien par rapport à l’euro.

Activité de financement

Au 31 décembre 2020, le taux d’intérêt moyen pondéré sur l’ensemble de la dette du portefeuille était de 2,03 % et le ratio d’endettement était de 42,3 % (35 % net de la trésorerie), confortablement dans le seuil mandaté de 60 % de la FPI.

Pour la même période, la FPI disposait d’une trésorerie de 80,4 millions de dollars canadiens dans son bilan consolidé, y compris le produit de 26,3 millions de dollars canadiens provenant du remboursement intégral du capital du prêt à la construction de Rueil à la FPI et la distribution provisoire en espèces de 12,4 millions de dollars canadiens sur le bénéfice de Rueil résultant de la vente de l’immeuble. Cette distribution intérimaire en espèces, correspondant au bénéfice distribué sur la vente, est soumise à un impôt sur le revenu à payer de 3,6 millions de dollars canadiens (4,1 millions de dollars canadiens pour le bénéfice total).

Pour l’avenir, la direction envisage d’autres possibilités de refinancement afin de profiter des taux d’intérêt historiquement bas en Europe. La FPI devrait être en mesure de financer des actifs sur une base moins coûteuse que celle offerte par le financement traditionnel au Canada.

En France, les banques et les bailleurs financiers ont été encouragés par les mesures prises par le gouvernement français pour alléger les conditions de service de la dette de leurs clients depuis le début de la pandémie. La FPI a bénéficié de reports sans pénalité du principal et des intérêts dus sur les immeubles de la Sablière, de Courbevoie, du Métropolitain, de Baldi, et de Delizy et Arcueil, ce qui représente un impact positif de 6,15 millions de dollars canadiens sur la génération de trésorerie de la FPI en 2020.

Prêt pour l’acquisition de Rueil

Le 2 octobrend2020, la FPI a exercé son option et a acquis une participation de 20 % dans la société qu’elle a financée pour construire l’immeuble de Rueil. L’immeuble a été livré le 19 octobrethconformément aux hypothèses budgétaires liées à l’évaluation de la composante participation aux bénéfices de la FPI dans le prêt de développement (option d’achat). Le prêt initial de 26,7 millions de dollars canadiens (17,2 millions d’euros) a été entièrement remboursé à la FPI par l’entité emprunteuse. Depuis sa création en décembre 2016, un gain net de 10,4 millions de dollars canadiens (6,8 millions d’euros) en juste valeur a été comptabilisé relativement à la composante participation aux bénéfices du prêt.

Bad Homburg

Le 27 juillet 2020, la FPI a conclu une entente avec son partenaire de coentreprise pour racheter la participation de 50 % détenue dans Bad Homburg par son partenaire de coentreprise. La transaction qui a été conclue le 27 octobre 2020 était un élément de la stratégie de la FPI visant à racheter des coentreprises et à simplifier la structure de propriété. La FPI a racheté 50 % des actions de la société détenant l’actif de Bad Homburg et un prêt portant intérêt détenu par le vendeur pour une contrepartie totale de 10,8 millions de dollars canadiens (7,1 millions d’euros), y compris les coûts de transaction (pour un montant total de 1,9 million de dollars canadiens (1,2 million d’euros)) et il s’agit désormais d’un actif en propriété exclusive.

Stuttgart

La vente précédemment envisagée de l’immeuble de Stuttgart a été reportée du troisième trimestre de 2020 au troisième trimestre de 2021. Une fois réalisée, la cession de cet actif détenu conjointement simplifiera davantage la structure de propriété des actifs de la FPI.

Courbevoie (Véronèse)

Le 22 décembre 2020, la FPI a conclu une promesse unilatérale de vente avec un acheteur potentiel pour l’immeuble de Courbevoie. La vente devrait être réalisée en 2021 au prix de 42,3 millions de dollars canadiens (27,2 millions d’euros), sous réserve que l’acheteur obtienne un permis de construire et que le vendeur libère l’actif, chacun agissant à ses propres frais. Cette cession contribuera au positionnement de la FPI pour de futurs investissements opportunistes.

Processus du comité spécial et prolongation de l’entente de gestion

Un comité spécial composé de fiduciaires indépendants du Conseil (le ” comité spécial “) a été mis sur pied.comité spécial“) a été formé à la fin de 2020 pour examiner les alternatives stratégiques disponibles pour la FPI. Le comité spécial continue d’examiner et d’évaluer un large éventail d’alternatives stratégiques pour améliorer la valeur pour les porteurs de parts.

Dans le cadre de cet examen et après la fin de l’exercice, le conseil des fiduciaires a approuvé une prolongation de deux ans de la convention de gestion avec Inovalis S.A. par la conclusion d’une convention de gestion modifiée et mise à jour qui prendra effet le 1er avril 2021. Le conseil des fiduciaires et Inovalis SA ont également convenu que, compte tenu de la taille relative de la FPI, il est dans l’intérêt de la FPI de cibler l’internalisation des fonctions financières de la FPI au plus tard le 1er avril 2022.

La prolongation offre au comité spécial, au conseil et au gestionnaire la souplesse nécessaire pour continuer à évaluer les options stratégiques pour la FPI tout en assurant la continuité d’un gestionnaire professionnel et aligné. Le comité spécial croit également que les révisions apportées à la convention de gestion permettront de mieux aligner le gestionnaire sur les meilleurs intérêts de la FPI et de ses porteurs de parts et faciliteront la collaboration du gestionnaire au processus d’examen stratégique.

Les modifications suivantes ont été adoptées dans la convention de gestion modifiée et reformulée :

  • Durée : La prolongation est de deux (2) ans et se termine le 31 mars 2023. L’accord peut être renouvelé d’un commun accord entre les parties pour une durée supplémentaire d’un (1) an.
  • Frais de gestion des actifs: Seront calculés en pourcentage des actifs sous gestion selon un barème de 0,5 % sur le premier milliard de dollars canadiens d’actifs sous gestion, 0,4 % sur les actifs sous gestion de 1 à 2 milliards de dollars canadiens, et 0,3 % sur les actifs sous gestion de 2 milliards de dollars canadiens et plus. Les frais de gestion d’actifs seront réduits de 500 000 dollars canadiens lorsque l’internalisation de la fonction financière de la FPI sera achevée.
  • Frais d’aliénation: Une commission de cession sera versée à Inovalis SA comme suit :

    (i) un montant égal à 1,0 % du produit brut de toute cession réalisée par le gestionnaire au cours de l’exercice, mais seulement dans la mesure où le produit net d’une telle vente ou cession est distribué à titre de distribution spéciale aux porteurs de parts ; ou

    (ii) un montant égal à 0,5 % des actifs sous gestion dans l’éventualité (i) d’un changement de contrôle de la FPI qui entraîne la résiliation de la convention de gestion, (ii) d’une vente de la totalité ou de la quasi-totalité des actifs de la FPI, ou (iii) d’une vente de CanCorpEurope S.A. (appelée Luxco) mais, dans tous les cas, seulement dans la mesure où le produit net d’une telle vente ou disposition est versé ou distribué à titre de distribution spéciale aux porteurs de parts.

    Dans la mesure où les frais d’aliénation sont payables, ces frais d’aliénation seront les seuls frais payables au gestionnaire (ou aux parties liées, y compris les membres du groupe du gestionnaire) dans le cadre des opérations énoncées aux points (i) ou (ii) ci-dessus. De plus, une seule commission de cession sera payable pour chaque actif individuel cédé et, en aucun cas, plus d’une seule commission de cession ne sera payée. Le gestionnaire convient de déployer tous les efforts commercialement raisonnables pour faciliter les transactions envisagées ci-dessus et y collaborer. Aucuns frais de disposition ne seront payables si le gestionnaire prend des mesures pour s’opposer à un changement de contrôle de la FPI.

  • Budget de G&A: Des mesures ont été établies qui obligent Inovalis SA à rembourser à la FPI les montants qui dépassent les montants budgétés pour les G&A en fonction d’un barème. Dans le cas où les dépenses annuelles réelles de G&A de la FPI sont sensiblement inférieures au montant budgété de G&A pour l’année en question, la FPI devra payer à Inovalis SA des frais supplémentaires basés sur le pourcentage des économies selon un barème. De plus, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à l’achèvement de l’internalisation de la fonction financière de la FPI, le gestionnaire remboursera à la FPI 50 % de tous les coûts liés aux fonctions financières de la FPI.
  • Changement de contrôle: À la survenance d’un changement de contrôle de la FPI, le conseil des fiduciaires a la possibilité de résilier la convention de gestion, exerçable dans les 90 jours.

Voir “Transactions entre parties liées – Prolongation du contrat de gestion à compter du 1er avril 2021.” dans le rapport de gestion annuel de 2020. Une copie complète de la quatrième convention de gestion modifiée et mise à jour est disponible sur SEDAR.com.

Offre publique de rachat dans le cours normal des activités

Comme indiqué au T2 2020, la TSX a approuvé l’offre publique de rachat dans le cours normal des activités de la FPI, qui a été entreprise en réponse à l’extrême volatilité qui a eu une incidence négative sur le cours de la FPI. La direction estime que le rachat par la FPI d’une partie de ses parts en circulation a constitué une utilisation appropriée des ressources disponibles et a été dans l’intérêt de la FPI et de ses porteurs de parts. Entre le 22 avril et le 31 décembre 2020, la FPI a racheté 989 275 parts à des prix variant entre 6,41 $ et 8,50 $ par part pour un total de 7,5 millions de dollars canadiens (prix moyen des parts de 7,58 $ canadiens). Les parts rachetées au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2020 ont entraîné une réduction des parts de fiducie représentant la valeur comptable moyenne de 8,9 millions de dollars canadiens, soit une décote de 1,4 million de dollars canadiens par rapport au prix d’émission moyen.

A PROPOS DE INOVALIS REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

Inovalis Real Estate Investment Trust est une fiducie de placement immobilier non constituée en société, à capital variable, établie conformément à une déclaration de fiducie en vertu des lois de la province de l’Ontario. La FPI a été créée dans le but d’acquérir et de posséder des immeubles de bureaux situés principalement en France et en Allemagne, mais aussi, de manière opportuniste, dans d’autres pays européens où les actifs répondent aux critères d’investissement de la FPI.