Exploiter les fonds propres d’un logement pour obtenir un revenu supplémentaire

Selon un rapport de la National Reverse Mortgage Lenders Association, le patrimoine immobilier, mieux connu sous le nom de valeur nette du logement, a augmenté de 7,8 billions de dollars pour les propriétaires de 62 ans et plus au troisième trimestre de 2020. C’est une bonne nouvelle pour les retraités qui craignent de manquer d’argent à la retraite – ainsi que pour ceux qui n’en ont pas – car votre maison pourrait être la clé de la sécurité à long terme.

Il existe plus de moyens que jamais de transformer votre capital en une source de revenu de retraite. En dehors d’un refinancement classique, les retraités peuvent accéder à la valeur nette de leur maison par le biais d’un refinancement en espèces, d’une ligne de crédit hypothécaire ou d’un prêt hypothécaire inversé. Vous pouvez aussi réduire la taille de votre maison (voir plus loin) et utiliser le produit de la vente pour augmenter votre pécule. Lisez ce qui suit pour vous aider à déterminer la meilleure option pour vous.

Refinancez votre prêt hypothécaire

Pour de nombreux retraités, le refinancement est la meilleure option si vous avez besoin de faire travailler davantage votre argent pour vous. C’est facile à faire et, bien que les taux aient augmenté, ils sont encore à des niveaux historiquement bas – environ 3 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans. (Kiplinger prévoit que les taux seront de 3,5 % d’ici la fin de l’année).

“Si vous avez une hypothèque de 4 % ou plus et que vous pouvez descendre à près de 3 % ou moins, je peux vous dire sans même faire les calculs que vous allez économiser de l’argent “, dit Mari Adam, planificateur financier certifié pour Mercer Advisors à Boca Raton, Fla. “Vous réduisez les paiements hypothécaires et vous économisez potentiellement des milliers d’euros en intérêts sur la durée”, ajoute-t-elle.

Si vous approchez de la retraite, vous ne voulez probablement pas d’un prêt de 30 ans. Vous pouvez économiser encore plus sur les intérêts si vous raccourcissez la durée de votre prêt, dit Mme Adam. Elle conseille à ses clients d’envisager un refinancement pour un nouveau prêt hypothécaire de 15 ans. Avec un prêt sur 15 ans, vos paiements peuvent être plus élevés, mais vous accélérez le remboursement, ce qui signifie que vous serez libéré de votre hypothèque plus rapidement et que vous économiserez des milliers de dollars en intérêts.

Si votre taux hypothécaire est supérieur d’au moins un point de pourcentage aux taux actuels, c’est généralement un signe qu’il est judicieux de refinancer. Mais vous pouvez bénéficier d’un refinancement même si votre nouveau taux est inférieur de moins d’un point. Vous pouvez comparer les taux de refinancement de différents prêteurs sur le site www.bankrate.com. Les experts suggèrent d’obtenir au moins trois devis avant d’appuyer sur la gâchette.

Les frais de clôture d’un refinancement représentent généralement entre 3 % et 6 % du montant de votre nouveau prêt. Il est donc essentiel de savoir combien de temps il vous faudra pour récupérer les frais de clôture et quand vous prévoyez de vendre votre maison (voir Comment se constituer (ou se reconstituer) un patrimoine).

Vous devez également vérifier le montant de la valeur nette de votre maison, car cela pourrait affecter vos chances de bénéficier d’un refinancement. Certains prêteurs peuvent vous permettre de refinancer avec seulement 5 % de fonds propres, mais vous obtiendrez un meilleur taux d’intérêt si vous avez 20 % ou plus. Pour connaître le montant de la valeur nette que vous avez accumulée, consultez la calculatrice de la valeur nette de votre maison sur Bankrate.com.

Une autre option pour les retraités qui ont besoin d’un revenu supplémentaire est le refinancement en espèces. Dans ce cas, l’hypothèque existante est remplacée par une nouvelle, plus importante, qui reflète la valeur d’évaluation actuelle de la maison. Les prêteurs vous permettront d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de votre maison, y compris la nouvelle hypothèque et les liquidités que vous retirez. Les taux d’intérêt d’un refinancement en espèces sont généralement supérieurs d’un quart de point de pourcentage aux taux d’un refinancement traditionnel. Et même si l’argent liquide est attrayant, cette stratégie comporte des risques, selon les planificateurs financiers.

“Vous ne voulez pas retirer de l’argent de votre maison pour financer votre style de vie”, déclare Lori Atwood, planificatrice financière agréée et fondatrice d’Atwood Financial Planning. Si le paiement hypothécaire augmente, vous devrez peut-être puiser davantage dans votre épargne pour couvrir votre paiement hypothécaire plus élevé chaque mois, ce qui pourrait vous replonger dans le cycle du besoin d’argent, dit-elle.

Emprunter avec une ligne de crédit sur valeur domiciliaire

Une autre façon d’utiliser la valeur nette de votre maison sans augmenter le montant de votre prêt hypothécaire de façon permanente est la ligne de crédit sur valeur nette de la maison, ou LDCVD. Une LDCVD est une ligne de crédit renouvelable que vous pouvez utiliser chaque fois que vous avez besoin d’argent en utilisant un chèque, une carte de crédit ou de débit reliée au compte, ou un transfert électronique. Le taux est généralement basé sur le taux préférentiel – actuellement de 3,25 % – plus quelques points de pourcentage. Le taux moyen actuel est de 5,25 %, indique Keith Gumbinger, vice-président de l’éditeur financier HSH, mais vous pouvez trouver des taux plus bas en faisant le tour du marché. Selon Bankrate, certains prêteurs offrent des LDCVD à un taux aussi bas que 4 %. Vous aurez droit à un meilleur taux si vous avez un bon pointage de crédit.

On peut également vous offrir un taux de lancement beaucoup plus bas sur une MCVD – nous en avons trouvé un aussi bas que 1,99 % pour les six premiers mois. Si vous êtes admissible à une telle offre, assurez-vous de savoir combien de temps elle durera. Vous pouvez bénéficier d’un rabais de 0,25 à 0,5 point de pourcentage sur le taux si vous avez déjà un compte bancaire avec le prêteur (ou si vous acceptez d’en ouvrir un), si vous vous inscrivez pour des paiements automatiques ou si vous acceptez de payer des frais annuels de 50 $, par exemple. Recherchez un taux plafond pour que les coûts d’emprunt restent gérables.

“Si vous rencontrez des périodes où le marché ne vous rapporte pas ce que vous espériez, une MCVD pourrait vous permettre de tenir le coup et de ne pas vendre vos placements à un mauvais moment “, dit M. Gumbinger. “C’est une sorte de subvention temporaire”. Mais temporaire est le mot clé ici – à terme, vous ne pourrez plus retirer d’argent de votre marge de crédit et devrez commencer à la rembourser.

Les MCVD prévoient une période de retrait initiale – généralement de 10 ans – pendant laquelle vous pouvez emprunter jusqu’à votre limite. Pendant cette période, vous pouvez choisir d’effectuer un paiement minimum – généralement de 1 % à 2 % du solde du prêt – ou un paiement d’intérêts seulement si vous êtes admissible. Vous pouvez généralement effectuer un remboursement anticipé plus important sans pénalité. Au fur et à mesure que vous remboursez le capital, votre crédit disponible se reconstitue. À la fin de la période de prélèvement, vous devez commencer à rembourser le capital et les intérêts, généralement sur une période de 10 à 20 ans. Les frais de clôture d’un prêt sur valeur nette immobilière ou d’une ligne de crédit représentent environ 2 à 5 % du montant du prêt.

Prendre un prêt hypothécaire inversé

Le nombre d’hypothèques inversées – un produit bien connu de tous ceux qui regardent la télévision en journée – devrait continuer à augmenter cette année. Cela s’explique en partie par le fait que la pandémie a obligé certains travailleurs à prendre leur retraite plus tôt que prévu.

Un prêt hypothécaire inversé permet aux retraités de 62 ans et plus de convertir la valeur nette de leur maison en une somme forfaitaire ou en une ligne de crédit. Cependant, au lieu d’effectuer des paiements mensuels comme vous le feriez avec un prêt hypothécaire traditionnel, les retraits s’accumulent et les intérêts s’accumulent jusqu’à l’échéance du prêt. Et vous n’avez pas à rembourser le prêt tant que vous vivez dans la maison. En général, le remboursement est déclenché lorsque le dernier propriétaire survivant décède ou déménage dans un établissement de vie assistée ou un autre type de logement pendant plus de 12 mois. La maison reste à votre nom tant que vous payez les impôts fonciers et l’assurance.

Lorsque vous ou vos héritiers vendez votre maison pour rembourser l’hypothèque inversée, vous ne devrez jamais plus que la valeur de votre maison. Si votre maison se vend à un prix supérieur à celui que vous devez, vous ou vos héritiers conserverez le montant excédentaire. Si vos héritiers veulent garder la maison, ils peuvent refinancer le prêt hypothécaire inversé, ou payer la dette impayée ou 95 % de la valeur estimée de la maison, selon le montant le plus bas.

Les conditions d’admissibilité sont devenues plus strictes au fil des ans, de sorte que le simple fait d’avoir 62 ans ne suffit pas. Vous devez être propriétaire de la propriété ou avoir remboursé un montant considérable de l’hypothèque. Vous devez également occuper le logement en tant que résidence principale. Les prêteurs examineront vos revenus et vos antécédents en matière de crédit pour s’assurer que vous avez les moyens de rester dans la maison et de la garder en bon état. Ils détermineront également si votre revenu est suffisant pour couvrir les impôts fonciers, l’assurance et tous les autres frais, tels que les frais de clôture et les frais de tenue de compte. Si le prêteur détermine que vous ne pouvez pas faire face à ces coûts, il mettra de côté des fonds de votre versement dans un compte séquestre et paiera ces factures pour vous, réduisant ainsi le montant du prêt auquel vous avez accès.

Le paiement maximum, ou limite de capital, auquel vous avez droit dépend de votre âge, ainsi que des taux d’intérêt actuels et de la valeur estimée de votre maison. Le paiement maximum que vous pouvez recevoir pour 2021 est de 822 375 $.

Avant de contracter un prêt hypothécaire inversé ou tout autre produit qui puise dans la valeur nette de votre maison, parlez-en avec votre famille, dit M. Gumbinger. “Personne ne veut parler de ses finances, mais vous envisagez de faire des changements qui pourraient avoir des répercussions sur votre conjoint ou vos enfants à l’avenir – surtout dans le cas d’un prêt hypothécaire inversé “, dit-il. Pour commencer à calculer, allez sur www.hsh.com, www.bankrate.com et www.mtgprofessor.com et utilisez leurs calculateurs. Si vous avez un conseiller financier, prenez rendez-vous pour discuter des avantages et des inconvénients avant de signer sur la ligne pointillée.

Réduire la taille et investir l’argent

Toutes les bonnes choses ont une fin, y compris le besoin d’une maison de taille familiale. Vous avez peut-être cru que vous alliez y vivre pour toujours, mais ne laissez pas la nostalgie vous retenir dans une maison que vous ne pouvez plus vous permettre ou dont vous n’avez plus besoin.

Idéalement, la réduction de la taille de votre maison vous permet d’acheter une maison plus petite sans avoir besoin d’un prêt hypothécaire ou de réduire le montant de vos versements hypothécaires. Les deux scénarios libèrent des liquidités pour d’autres besoins liés à la retraite, comme le paiement des frais de soins de santé. Cela vous permet également de réduire les retraits de vos comptes de retraite, donnant ainsi à vos investissements plus de temps pour croître. De plus, l’ajout du produit de la vente de votre maison à votre épargne-retraite donnera un coup de pouce à votre pécule.

Si la réduction des effectifs fait partie de votre plan de retraite, préparez-vous à faire des compromis lorsque vous passerez du statut de vendeur à celui d’acheteur. L’inventaire des maisons à vendre est à un niveau record, ce qui signifie que les maisons ne restent pas longtemps sur le marché. Selon Len Sarvela, agent immobilier à Duluth (Minnesota), de nombreux vendeurs reçoivent des offres multiples au prix de la liste ou au-dessus. Cependant, une fois que vous êtes sur le marché en tant qu’acheteur, vous risquez d’avoir du mal à trouver la maison que vous voulez, même si vous réduisez vos effectifs. Si vous décidez de louer, c’est gagné.

Pour préparer votre maison à la vente, Sarvela suggère de regarder les ventes de maisons comparables dans votre région pour s’assurer que votre prix demandé n’est pas hors de portée. (Votre agent d’inscription vous aidera à fixer un prix.) Si vous avez le temps et les fonds nécessaires, réalisez tous les petits projets ou réparations mineures qui, selon vous, pourraient intéresser un acheteur. L’embauche d’une entreprise de mise en scène professionnelle peut également contribuer à rendre votre maison plus attrayante pour les acheteurs.